平成30年4月1日からの建物状況調査(既存住宅状況調査)とは

普段セミナーでもお伝えしている、宅地建物取引業法の改正インスペクション関連規定建物状況調査結果が、平成30年4月1日より既存住宅(中古)の取引における重要事項の説明対象になります。
※重要事項説明とは宅建業者が、宅地、建物の売買、交換、賃貸等の相手側(買主・借主)の取引当事者に対して、契約成立までに、取引をしようとしている不動産・取引条件等、一定の重要な事項について、書面を交付して宅地建物取引士に説明をさせること。
実務では、契約当日に行われています。略して「重説」と宅建業者がいうものは、この重要事項説明のことを指しています。
日本は新築住宅供給を主にした政策から、住宅ストック(既存住宅)を重視した政策へと転換されて久しいですが、中古住宅の流通シェアは伸びなやんでいます。その大きな要因に「建物の見えないところの不安」という「質に対する消費者の不安」があります。このネックを打開して中古住宅の流通を活性化させるために、宅建業法が改正されます。
大まかな流れはこちら※国土交通省HPより

①媒介契約締結時※媒介契約とは、売りたい・買いたい・貸したい・借りたい等、の場面で当事者のために窓口となる不動産業者との契約をいいます。
宅建事業者がインスペクション(建物状況調査)を【行う】【行わない】を示してくれます。【行う】と意思表示をした場合は、事業者は斡旋等します。
②重要事項説明時
建物状況調査に基づいた報告書を基に、重要事項説明時に宅建士が説明を行います。
③売買契約締結時
建物の現況を売主・買主がお互いに確認して、その内容を書面化して宅建事業者が書面交付します。
主な効果として
①インスペクション(建物状況調査)の普及させる。
②建物の状況を確認し、購入判断材料等に利用し、既存住宅かし保険の普及加入
③瑕疵等引渡し後のトラブル回避
以上の効果を期待しています。
建物状況調査を行えるのは、建築士(1級、2級、木造)の有資格者で、国土交通省既存住宅状況調査技術者講習を終えた者でなくてはなりません。

既存住宅状況調査は住宅の劣化事象等の有無を確認することが目的であり、新耐震基準に適合する(昭和5661日以降に建築確認証の交付を受けた)ことを書面にて確認することを求められています。

既存住宅状況調査は住宅の劣化事象等の有無を確認することが目的であり、新耐震基準に適合する(昭和5661日以降に建築確認証の交付を受けた)ことを書面にて確認することを求められています。

建物状況調査報告につき、説明するのは宅建士です。
宅建士も報告が正しく行えるように、建物等の知識が必要になります。
顧客に寄り添うエージェント型仲介業を目指している事業者の対応は、早いですが、いまだ、この法改正の情報を知らない宅建事業者もいるのは事実です。。

構造塾でやる気注入

M’S構造設計(本社新潟)代表佐藤実先生主催の構造塾へ

今回の講義は「地盤構造」のカリキュラムです。

上部構造の重量算出・構造計算書の読み取り方と地盤補強設計

佐藤先生の説明が毎回わかりやすく、構造が楽しくなり、猛勉強中です。

おかげさまで日々の勉強がとてもはかどっております(笑)

構造塾へ参加すると毎回やる気がみなぎります。

今後、宅建業法改正のインスペクション義務化へ向け、建築士・宅建仕等の実務者はもちろんですが、必見の書籍。木造入門知識がとても分かりやすく書かれています。お勧めのです。

佐藤実先生著【楽しく分かる木構造入門】

とても分かりやすいだけではなく、建築業界の問題点もよく分かります。

無責任な事業者を見抜けます(笑)

住宅購入前に「インスペクション」してますか?

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基礎クラック

構造上問題にしないクラックは0.3mm未満のヘアクラック※日本建築防災協会

0.3mm以上で構造クラックとしています。

クラックには「せん断」、「曲げ」の要素もあり、クラック幅が0.5mm以上と大きい場合は、注意が必要です。

コンクリートはアルカリ性で、鉄筋の防錆保護の役割も担っています。クラックがあることで、内部に空気中の炭酸ガスにより、中性化が早く進み、鉄筋の防錆効果がなくなってしまいます。

ひび割れ深さが20mm以上の場合は、鉄筋の錆も懸念されてきます。基礎立ち上がり部の鉄筋のかぶり厚さは40mm以上を必要としています。

0.3mm以上の幅、20mm以上の深さがある場合は、クラックの状態にあった補修を施します。

インスペクションを利用して、建物のコンディションを知ることはとても重要です。

 

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既存住宅かし保険(個人間売買)

個人間売買では、瑕疵担保責任が免除、、または、1~3か月程度と短い。

この保険では、売渡対象住宅の検査を行う事業者(建成)が、買主に対して瑕疵保険責任を対象とした保険契約です。

保険金額は最大1000万円、期間は5年間・1年間のいずれか選択できます。

被保険者(建成)が倒産した場合でも、かし保険法人(ハウスジーメン)が保証をしてくれます。

※資料はハウスジーメンパンフレットより抜粋

住宅瑕疵担保責任保険協会の動画もご覧ください。

建成では、個人間売買の中古住宅にかし保険を付保いたします。

対象住宅(戸建ての場合)

【付保には新耐震基準を満たしていることが必要です。】

以下の書類等で確認します。

対象住宅の建築確認日が1981年6月1日以降であることを確認できる書類。

・確認済証・検査済証(ない場合建築確認台帳証明)

1981年5月31日以前の場合

引渡し前、引渡し後(引渡し後リフォーム型)のリフォーム工事により新耐震基準を満たす。

【付保のための検査に合格する】。

例、雨水の流入を防止する箇所のシーリングの破断や、雨漏り・規定値以上のクラック等がある場合は是正工事が必要になり、修繕後再検査に合格する必要があります。

瑕疵保険に加入することでメリットもあります。

制度を正しく理解し上手に活用しましょう。

瑕疵保険付保をすることで、補助金(住宅ストック循環支援事業)も利用可能です。

建成は、かし保険案内宣言店です。

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仕口と継手

建物を構成する柱、梁、筋交いなどの部材が接合される箇所を【仕口】や【継手】と呼びます。

部材をある角度でもって接合する場合を【仕口】といいます。

2本以上の材を材軸方向に継いで1本の材に接合するものを【継手】といいます。

この上下のケースは小屋裏内の仕口、継手です。

どちらも欠損しており、釘で止めた形跡もありませんでした。屋根に瓦を積んでいるため、大きな地震発生時に屋根がつぶれてしまう可能性が【大】です。

熊本震災より1年が経過しました。また震災において、被災された方々には心からお見舞い申しあげると共に、復興に尽力されている皆様には安全に留意されご活躍されることをお祈りいたします。

耐震診断はこちら

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間違った筋交い

筋交い耐力壁は柱と柱 幅最小900㎜、高さは幅の3.5倍までの規定がある。(柱心※中心)

図の筋交いは左柱(柱頭)右間柱(柱脚)に入れている。

また、その間柱上に大きな梁をかけている。

柱脚側(左間柱)は柱ではなく、小柱な柱です。間柱は加重を負担するものではありません。残念なことに、さらに大きな梁をそこでつないで、欠陥住宅話題を助長している。

これは耐力壁でも何でもない。

ミスではなく、確信犯なのかな??

また、野地板を貫通した釘下には、雨漏りと思われるシミがあった。

屋根の劣化も激しいようだ。

1F隅角部通し柱と方立の柱間600㎜に筋交いがあったり、その他諸々話題に事欠かない建物でした。。

今回話題に事欠かない住宅のため、予算内にて、お客様が希望するユニットバスやキッチンその他設備等へリフォーム費用を回すことが無理な状態です。構造や屋根、外壁等を含めた、現在進行形の劣化事象等を速やかに修繕しなければならい状態。

キャッシュフローに基づき、今後の資産計画もしているため、無理をしない!とスタートもしていますから、率直に【今回は購入申し込みはなしでどうでしょうか?】と助言いたしました。建物の状態次第では見送る予定だったのでお客様の落ち込み度は高くはありませんでしたが、立地が多少良かったため、予算が届かず、少し残念とのこと。。

 

不動産購入申し込みの判断材料にインスペクションをご利用ください。

インスペクションを利用することで、維持管理に今後予想されるコストや、修繕が望ましい箇所等、資金計画の判断材料にもなります。

買ってはいけない物件とは?セミナー開催中です。

地盤リスク

昨日放送されたNHKスペシャルとても勉強になりました。(画像はいずれもNHKスペシャルのものです。)

表装地盤が軟弱の場合(粘土等)その軟弱地盤層の厚さ(深さ)によって地震の揺れが増幅されれることを丁寧に解説していました。

 

背の高い建物(ビル等)は大きくゆっくりな間隔で揺さぶれば、その揺れに共振し大きく揺れます。背の低い建物(主に木造2階建等)にはあまり揺れない。

背の低い建物(主に木造2階等)は細かく早く揺さぶると大きく揺れます。背の高い建物(ビル等)は、余り揺れない。

模型を使い丁寧に、わかりやすく解説していました。

建物の耐震にも番組は触れています。【構造合板釘間隔を細かくするだけで耐震性は上がる】【杭は重さを支えるものである】その通りです。

地形についてはとても勉強になりました。

川沿いは軟弱であり揺れやすいと思い込んでおりましたが、実は、【軟弱層の厚さが大きく関係】することを知りました。台地は地盤が良いと、考えておりましたが、台地=良い(揺れにくい)ではなく、軟弱層の厚さ(軟弱層の深さにもよる、深いから大きく揺れるというわけでもないです。)がとても関係すことを学びました。

この調査をした防災科学研究所では、関東にも表装地盤の調査を行ったそうで、揺れやすさマップも大きく変更されます。今まで揺れにくいとされた箇所が、実は何倍も揺れやすい!とのデータが年内に公開されるそうです。

木造住宅が多きく揺さぶられるエリアは埼玉南部から東京千葉神奈川にかけて大きく分布しています。

地盤のリスクを知り、建物の剛性を高めることは必須です。

建成では耐震診断を行っています。来るべき地震に備えましょう。

NHKなので再放送?あると思います。ご覧になっていない方は是非視聴ください。

 

 

 

セミナー開催

【家を買うなら知っておきたい情報セミナー】

ご参加いただきありがとうございました。

 

次回開催は7月29日です。

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シーリング目地の剥離

インスペクション時、ほとんどの割合で遭遇するシーリングの目地やせや、界面剝離

主な原因としては、目地幅・目地深さ不足、プライマー塗布がない、三面接着など(バックアップ材やボンドブレーカーといわれる三面接着防止剤が使用されていない)等がある。

写真の場合は、断続的に剥離していることから、プライマー塗布がされていないとおもわれる。(土台水切りにプライマーのたれ跡等が見受けられない、剥離したサンプルにテカリがない)

全体的にシーリングの目地深さも確保できていないため、剥離したシーリングが剥がれ落ちてしまっている。

釘打ち込み箇所も全体的にムラだ、際に打ち込まれた箇所は割れ(合じゃくり部を除いたサイディングの厚い部分20~35mmの位置に打ち込む必要がある)、さらにサイディング小口から水を吸い上げてもろくなり、欠け落ちている。

目地シーリング部に躊躇なく樋受け金物が刺さっており、施工にいい印象は受けない。

既存住宅かし保険を利用の場合は、雨水の流入箇所を是正する必要があります。

 

休み明け

久しぶりに休日をいただけたので、未読の本を読むことに。

「できる理由を意識すること」、「伝えることではなく」、「伝わること」の重要さが著者の熱い思いとともに伝わりました。自分に置き換えて読むことができ一気読みしてしましました。とても勉強になりました。

何を伝えたいのかを意識する、伝えたつもりにならない!

身に沁みます。。

 

以前使っていた温湿度計が壊れてしまい、新たに購入しました。

この温湿度計は、相対湿度(水蒸気を含むことができる空気の大きさ)と湿度(空気の乾燥度合い)を計るため、露点湿度(結露が発生する温度)を知ることができます。結露事象と疑わしき場所等に使用します。

本日からしばらく休みが取れなさそうですが、頑張ります。