ローン特約とは

買主が住宅を購入する場合、即金で購入することは希であり、金融機関から融資を受けてこれを売買代金の一部に充当するのが一般的ですから、買主が一定の期間内にローンを組むことができず資金調達ができなかった場合にまで、売買代金の支払い義務違反を理由に売買契約を解除して手付金等を没収する等の結果が生じることは、買主にとって極めて酷な事態となります。ローン特約の趣旨は、一定期間内に買主が金融機関等から融資を受けて売買代金を調達する予定であったにもかかわらず、買主の責めに帰しない事由により資金調達できなかった場合には、買主保護のためにペナルティーなしに売買契約解除を認めるものです。
(東京地判平9.9.18判時1647.122参照から)
つまり、買主がローン申し込みをした結果、買主に責任がない状況下でローンが組めなかった場合は、【白紙解除】ができるといった特約です。
通常はこの様な記載内容となります。
※全国宅地建物取引業連合会書式売買契約書より抜粋
ローン特約には、期限が設けられております。期限を過ぎた場合、ローン特約を使った解除は難しくなります。
※全国宅地建物取引業連合会書式重要事項説明書より抜粋
重要事項説明書作成段階で、仲介業者へ無理なスケジュールでないか、もう一度確認する事が重要です。
住宅購入検討段階で、住宅ローン事前審査を行い自身の与信力をきちんと見極め、無理のない返済プランをたてるこも大切です。
住宅選びで一番大切なことは、住宅購入検討段階で、ご自身のエージェントを決めることです。
建成ではこのようなスケジュールで買主様と進んでいきます。
資産価値を意識して住宅購入を検討していますか?
家を買うなら知っておきたい情報セミナー】開催中です。

買付申込書(買付証明証)で意思表示。でも

建成では、以前から買付申込書(買付証明証)を発行した場合、資料画像にあるように、売主様・買主様が不利益を被らないよう、書面に確認欄を設け、売主様に確認サインを頂戴しております。
(買付証明とは、単に当該不動産を将来買い付ける希望がある旨を表示するもので、確定的に買い受ける旨の意思表示をしたものでないため、申込証拠金を預けた場合は返金されます。)
業界では、囲い込みといって、一部宅建業者が自己の利益優先させ、売主様に対し背信行為を働いています。
売主、買主双方の希望を聞いて取引を円滑に進めるのが仲介会社の役割だが、利益重視のあまり両手仲介(売主・買主双方から手数料をもらう)を優先させ、売主に背信行為をはたらく場合があります。
今までは、売主サインを求めた場合、囲い込みを行っている業者とのやり取りでは、実際には、具体的な見込み客が存在していないにもかかわらず、自社顧客との取引を優先させたいがために【商談中】・【契約前】等の理由をつけて、取り合ってくれないケースがほとんどです。
※レインズの取引情報管理機能の追加により、ある程度の透明化いたしましたが、これは専属専任・専任媒介契約物件での運用となるため、一般媒介物件【あえて一般媒介で契約】であることを理由に取引情報ガイドラインを無視する業者もいます。
今回下記のように改正されたため、この条項を根拠にできるため、今まで以上に交渉がやりやすくなります。
媒介契約の依頼者に対する報告について※条文をそのまま抜粋【宅建業法改正平成29年4月1日施行】
媒介を依頼された物件について売買等の申込みがあった時に媒介依頼者に報 告する義務について規定されることとなりました。
媒介依頼者が物件の取引状況を的確に把握できるようご留意ください。1.宅建業法の改正内容
「媒介契約の依頼者に対する報告」に関する宅建業法の改正内容は以下の通りです。 条文(新設)  第三十四条の二 8 媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又 は建物の売買又は交換の申込みがあつたときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報 告しなければならない。
○売買等の希望が明確に示された文書による申込みがあった場合、依頼者にその旨 を遅滞なく報告しなければなりません。この規定に反する特約は無効となります。
○専属専任媒介契約、専任媒介契約だけでなく、一般媒介契約についても、この報 告義務の対象となります。

さらに、運用解釈についてこう記されています。
第34条の2関係 3 標準媒介契約約款について
3)標準媒介契約約款の運用について
① 宅地建物取引業者の成約に向けての義務について
ロ 売買又は交換の申込みがあったときの報告について
購入申込書等の売買又は交換の意思が明確に示された文書による申込みがあっ たときは、依頼者に対して遅滞なく、その旨を報告することとする。依頼者の希望 条件を満たさない申込みの場合等であっても、その都度報告する必要がある。
【依頼者の希望 条件を満たさない申込みの場合等であっても、その都度報告する必要がある】
つまり、この報告義務によって、売り側の業者判断で、条件が合わないため、この申し込みは売主に報告しない。とは、なりずらいわけです
フリーペーパーやポータルサイト等の情報のほとんどは、売主から依頼を受けた物件情報です。
直接その情報元に問い合わせれば、当然ながら売主側にとって有利な交渉に進むことがほとんどです。
不動産購入では、【物件】から先行しがちですが、自身にとってのエージェントを先に決めることが重要です。
個人間売買で受託購入する場合、10年間で最大200万円の税金が還付されます。その適用を受けるには「築後年数要件」というものがあります。マンションなど耐火構造は築25年以内、木造一戸建てなど非耐火構造は築20年以内であることが要件です。
​しかし、この要件は「耐震基準適合証明書の発行」もしくは「既存住宅売買かし保険の付保」によって、築後年数の要件は緩和(築何年でも良い)されます。
​買主様がこの住宅ローン減税の恩恵を受けられるように、この築後年数要件の緩和について買付申込前に必ずご提案しておりますが、これらのスキーム描けない、知らいない業者があるのも事実です。
エージェント選びで失敗し損をしたケースをよく見ております。
不動産購入では、まずエージェントを決めましょう。
購入物件を決める判断材料・価格交渉材料にも活用できるインスペクション 【建物状況調査】を活用下さい。
自宅にいながら買ってはいけない物件を簡単チェックできます。セルフィン

クロスのひび割れ

クロスのしわ・ひび割れ・スキは通常に起こる現象です。

建物は常に微動に動いています。地震や台風、通行車両の振動、乾燥収縮、温度の収縮などに起因します。

竣工後2年もたたずにクロスにひびが入ることもよくあります。

築年数が経つほど、動きは落ち着いてきます。

特に開口部回りや、建具の周り、入住部など特にひび割れや、スキが出やすいところです。

クロスを張るボードには継ぎ目があります。

※下地継ぎ目はクロス貼り前にパテ等で処理をします。

この継ぎ目に沿ってひび割れが現れます。

このように下地の継ぎ目に関係なく斜めのひび割れは危険です。

下地ボードを剥がし、構造をチェックしたほうが良いでしょう。

 

インスペクションを行い、購入前の判断材料としましょう。

家を買うなら知っておきたい情報セミナー参加受付中です。

 

 

平成30年4月1日からの建物状況調査(既存住宅状況調査)とは

普段セミナーでもお伝えしている、宅地建物取引業法の改正インスペクション関連規定建物状況調査結果が、平成30年4月1日より既存住宅(中古)の取引における重要事項の説明対象になります。
※重要事項説明とは宅建業者が、宅地、建物の売買、交換、賃貸等の相手側(買主・借主)の取引当事者に対して、契約成立までに、取引をしようとしている不動産・取引条件等、一定の重要な事項について、書面を交付して宅地建物取引士に説明をさせること。
実務では、契約当日に行われています。略して「重説」と宅建業者がいうものは、この重要事項説明のことを指しています。
日本は新築住宅供給を主にした政策から、住宅ストック(既存住宅)を重視した政策へと転換されて久しいですが、中古住宅の流通シェアは伸びなやんでいます。その大きな要因に「建物の見えないところの不安」という「質に対する消費者の不安」があります。このネックを打開して中古住宅の流通を活性化させるために、宅建業法が改正されます。
大まかな流れはこちら※国土交通省HPより

①媒介契約締結時※媒介契約とは、売りたい・買いたい・貸したい・借りたい等、の場面で当事者のために窓口となる不動産業者との契約をいいます。
宅建事業者がインスペクション(建物状況調査)を【行う】【行わない】を示してくれます。【行う】と意思表示をした場合は、事業者は斡旋等します。
②重要事項説明時
建物状況調査に基づいた報告書を基に、重要事項説明時に宅建士が説明を行います。
③売買契約締結時
建物の現況を売主・買主がお互いに確認して、その内容を書面化して宅建事業者が書面交付します。
主な効果として
①インスペクション(建物状況調査)の普及させる。
②建物の状況を確認し、購入判断材料等に利用し、既存住宅かし保険の普及加入
③瑕疵等引渡し後のトラブル回避
以上の効果を期待しています。
建物状況調査を行えるのは、建築士(1級、2級、木造)の有資格者で、国土交通省既存住宅状況調査技術者講習を終えた者でなくてはなりません。

既存住宅状況調査は住宅の劣化事象等の有無を確認することが目的であり、新耐震基準に適合する(昭和5661日以降に建築確認証の交付を受けた)ことを書面にて確認することを求められています。

既存住宅状況調査は住宅の劣化事象等の有無を確認することが目的であり、新耐震基準に適合する(昭和5661日以降に建築確認証の交付を受けた)ことを書面にて確認することを求められています。

建物状況調査報告につき、説明するのは宅建士です。
宅建士も報告が正しく行えるように、建物等の知識が必要になります。
顧客に寄り添うエージェント型仲介業を目指している事業者の対応は、早いですが、いまだ、この法改正の情報を知らない宅建事業者もいるのは事実です。。

構造塾でやる気注入

M’S構造設計(本社新潟)代表佐藤実先生主催の構造塾へ

今回の講義は「地盤構造」のカリキュラムです。

上部構造の重量算出・構造計算書の読み取り方と地盤補強設計

佐藤先生の説明が毎回わかりやすく、構造が楽しくなり、猛勉強中です。

おかげさまで日々の勉強がとてもはかどっております(笑)

構造塾へ参加すると毎回やる気がみなぎります。

今後、宅建業法改正のインスペクション義務化へ向け、建築士・宅建仕等の実務者はもちろんですが、必見の書籍。木造入門知識がとても分かりやすく書かれています。お勧めのです。

佐藤実先生著【楽しく分かる木構造入門】

とても分かりやすいだけではなく、建築業界の問題点もよく分かります。

無責任な事業者を見抜けます(笑)

住宅購入前に「インスペクション」してますか?

家を買うなら知っておきたい情報セミナー」開催中です。

 

基礎クラック

構造上問題にしないクラックは0.3mm未満のヘアクラック※日本建築防災協会

0.3mm以上で構造クラックとしています。

クラックには「せん断」、「曲げ」の要素もあり、クラック幅が0.5mm以上と大きい場合は、注意が必要です。

コンクリートはアルカリ性で、鉄筋の防錆保護の役割も担っています。クラックがあることで、内部に空気中の炭酸ガスにより、中性化が早く進み、鉄筋の防錆効果がなくなってしまいます。

ひび割れ深さが20mm以上の場合は、鉄筋の錆も懸念されてきます。基礎立ち上がり部の鉄筋のかぶり厚さは40mm以上を必要としています。

0.3mm以上の幅、20mm以上の深さがある場合は、クラックの状態にあった補修を施します。

インスペクションを利用して、建物のコンディションを知ることはとても重要です。

 

転ば先の杖「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」受付中です。

 

 

 

既存住宅かし保険(個人間売買)

個人間売買では、瑕疵担保責任が免除、、または、1~3か月程度と短い。

この保険では、売渡対象住宅の検査を行う事業者(建成)が、買主に対して瑕疵保険責任を対象とした保険契約です。

保険金額は最大1000万円、期間は5年間・1年間のいずれか選択できます。

被保険者(建成)が倒産した場合でも、かし保険法人(ハウスジーメン)が保証をしてくれます。

※資料はハウスジーメンパンフレットより抜粋

住宅瑕疵担保責任保険協会の動画もご覧ください。

建成では、個人間売買の中古住宅にかし保険を付保いたします。

対象住宅(戸建ての場合)

【付保には新耐震基準を満たしていることが必要です。】

以下の書類等で確認します。

対象住宅の建築確認日が1981年6月1日以降であることを確認できる書類。

・確認済証・検査済証(ない場合建築確認台帳証明)

1981年5月31日以前の場合

引渡し前、引渡し後(引渡し後リフォーム型)のリフォーム工事により新耐震基準を満たす。

【付保のための検査に合格する】。

例、雨水の流入を防止する箇所のシーリングの破断や、雨漏り・規定値以上のクラック等がある場合は是正工事が必要になり、修繕後再検査に合格する必要があります。

瑕疵保険に加入することでメリットもあります。

制度を正しく理解し上手に活用しましょう。

瑕疵保険付保をすることで、補助金(住宅ストック循環支援事業)も利用可能です。

建成は、かし保険案内宣言店です。

家を買うなら知っておきたい情報セミナー参加無料です。

 

 

 

 

仕口と継手

建物を構成する柱、梁、筋交いなどの部材が接合される箇所を【仕口】や【継手】と呼びます。

部材をある角度でもって接合する場合を【仕口】といいます。

2本以上の材を材軸方向に継いで1本の材に接合するものを【継手】といいます。

この上下のケースは小屋裏内の仕口、継手です。

どちらも欠損しており、釘で止めた形跡もありませんでした。屋根に瓦を積んでいるため、大きな地震発生時に屋根がつぶれてしまう可能性が【大】です。

熊本震災より1年が経過しました。また震災において、被災された方々には心からお見舞い申しあげると共に、復興に尽力されている皆様には安全に留意されご活躍されることをお祈りいたします。

耐震診断はこちら

不動産契約前の判断材料に建物インスペクションをご利用ください 詳細はこちら

家を買うなら知っておきたい情報セミナー開催中です。

間違った筋交い

筋交い耐力壁は柱と柱 幅最小900㎜、高さは幅の3.5倍までの規定がある。(柱心※中心)

図の筋交いは左柱(柱頭)右間柱(柱脚)に入れている。

また、その間柱上に大きな梁をかけている。

柱脚側(左間柱)は柱ではなく、小柱な柱です。間柱は加重を負担するものではありません。残念なことに、さらに大きな梁をそこでつないで、欠陥住宅話題を助長している。

これは耐力壁でも何でもない。

ミスではなく、確信犯なのかな??

また、野地板を貫通した釘下には、雨漏りと思われるシミがあった。

屋根の劣化も激しいようだ。

1F隅角部通し柱と方立の柱間600㎜に筋交いがあったり、その他諸々話題に事欠かない建物でした。。

今回話題に事欠かない住宅のため、予算内にて、お客様が希望するユニットバスやキッチンその他設備等へリフォーム費用を回すことが無理な状態です。構造や屋根、外壁等を含めた、現在進行形の劣化事象等を速やかに修繕しなければならい状態。

キャッシュフローに基づき、今後の資産計画もしているため、無理をしない!とスタートもしていますから、率直に【今回は購入申し込みはなしでどうでしょうか?】と助言いたしました。建物の状態次第では見送る予定だったのでお客様の落ち込み度は高くはありませんでしたが、立地が多少良かったため、予算が届かず、少し残念とのこと。。

 

不動産購入申し込みの判断材料にインスペクションをご利用ください。

インスペクションを利用することで、維持管理に今後予想されるコストや、修繕が望ましい箇所等、資金計画の判断材料にもなります。

買ってはいけない物件とは?セミナー開催中です。