既存住宅かし保険(個人間売買)

個人間売買では、瑕疵担保責任が免除、、または、1~3か月程度と短い。

この保険では、売渡対象住宅の検査を行う事業者(建成)が、買主に対して瑕疵保険責任を対象とした保険契約です。

保険金額は最大1000万円、期間は5年間・1年間のいずれか選択できます。

被保険者(建成)が倒産した場合でも、かし保険法人(ハウスジーメン)が保証をしてくれます。

※資料はハウスジーメンパンフレットより抜粋

住宅瑕疵担保責任保険協会の動画もご覧ください。

建成では、個人間売買の中古住宅にかし保険を付保いたします。

対象住宅(戸建ての場合)

【付保には新耐震基準を満たしていることが必要です。】

以下の書類等で確認します。

対象住宅の建築確認日が1981年6月1日以降であることを確認できる書類。

・確認済証・検査済証(ない場合建築確認台帳証明)

1981年5月31日以前の場合

引渡し前、引渡し後(引渡し後リフォーム型)のリフォーム工事により新耐震基準を満たす。

【付保のための検査に合格する】。

例、雨水の流入を防止する箇所のシーリングの破断や、雨漏り・規定値以上のクラック等がある場合は是正工事が必要になり、修繕後再検査に合格する必要があります。

瑕疵保険に加入することでメリットもあります。

制度を正しく理解し上手に活用しましょう。

瑕疵保険付保をすることで、補助金(住宅ストック循環支援事業)も利用可能です。

建成は、かし保険案内宣言店です。

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仕口と継手

建物を構成する柱、梁、筋交いなどの部材が接合される箇所を【仕口】や【継手】と呼びます。

部材をある角度でもって接合する場合を【仕口】といいます。

2本以上の材を材軸方向に継いで1本の材に接合するものを【継手】といいます。

この上下のケースは小屋裏内の仕口、継手です。

どちらも欠損しており、釘で止めた形跡もありませんでした。屋根に瓦を積んでいるため、大きな地震発生時に屋根がつぶれてしまう可能性が【大】です。

熊本震災より1年が経過しました。また震災において、被災された方々には心からお見舞い申しあげると共に、復興に尽力されている皆様には安全に留意されご活躍されることをお祈りいたします。

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間違った筋交い

筋交い耐力壁は柱と柱 幅最小900㎜、高さは幅の3.5倍までの規定がある。(柱心※中心)

図の筋交いは左柱(柱頭)右間柱(柱脚)に入れている。

また、その間柱上に大きな梁をかけている。

柱脚側(左間柱)は柱ではなく、小柱な柱です。間柱は加重を負担するものではありません。残念なことに、さらに大きな梁をそこでつないで、欠陥住宅話題を助長している。

これは耐力壁でも何でもない。

ミスではなく、確信犯なのかな??

また、野地板を貫通した釘下には、雨漏りと思われるシミがあった。

屋根の劣化も激しいようだ。

1F隅角部通し柱と方立の柱間600㎜に筋交いがあったり、その他諸々話題に事欠かない建物でした。。

今回話題に事欠かない住宅のため、予算内にて、お客様が希望するユニットバスやキッチンその他設備等へリフォーム費用を回すことが無理な状態です。構造や屋根、外壁等を含めた、現在進行形の劣化事象等を速やかに修繕しなければならい状態。

キャッシュフローに基づき、今後の資産計画もしているため、無理をしない!とスタートもしていますから、率直に【今回は購入申し込みはなしでどうでしょうか?】と助言いたしました。建物の状態次第では見送る予定だったのでお客様の落ち込み度は高くはありませんでしたが、立地が多少良かったため、予算が届かず、少し残念とのこと。。

 

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インスペクションを利用することで、維持管理に今後予想されるコストや、修繕が望ましい箇所等、資金計画の判断材料にもなります。

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地盤リスク

昨日放送されたNHKスペシャルとても勉強になりました。(画像はいずれもNHKスペシャルのものです。)

表装地盤が軟弱の場合(粘土等)その軟弱地盤層の厚さ(深さ)によって地震の揺れが増幅されれることを丁寧に解説していました。

 

背の高い建物(ビル等)は大きくゆっくりな間隔で揺さぶれば、その揺れに共振し大きく揺れます。背の低い建物(主に木造2階建等)にはあまり揺れない。

背の低い建物(主に木造2階等)は細かく早く揺さぶると大きく揺れます。背の高い建物(ビル等)は、余り揺れない。

模型を使い丁寧に、わかりやすく解説していました。

建物の耐震にも番組は触れています。【構造合板釘間隔を細かくするだけで耐震性は上がる】【杭は重さを支えるものである】その通りです。

地形についてはとても勉強になりました。

川沿いは軟弱であり揺れやすいと思い込んでおりましたが、実は、【軟弱層の厚さが大きく関係】することを知りました。台地は地盤が良いと、考えておりましたが、台地=良い(揺れにくい)ではなく、軟弱層の厚さ(軟弱層の深さにもよる、深いから大きく揺れるというわけでもないです。)がとても関係すことを学びました。

この調査をした防災科学研究所では、関東にも表装地盤の調査を行ったそうで、揺れやすさマップも大きく変更されます。今まで揺れにくいとされた箇所が、実は何倍も揺れやすい!とのデータが年内に公開されるそうです。

木造住宅が多きく揺さぶられるエリアは埼玉南部から東京千葉神奈川にかけて大きく分布しています。

地盤のリスクを知り、建物の剛性を高めることは必須です。

建成では耐震診断を行っています。来るべき地震に備えましょう。

NHKなので再放送?あると思います。ご覧になっていない方は是非視聴ください。

 

 

 

セミナー開催

【家を買うなら知っておきたい情報セミナー】

ご参加いただきありがとうございました。

 

次回開催は7月29日です。

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シーリング目地の剥離

インスペクション時、ほとんどの割合で遭遇するシーリングの目地やせや、界面剝離

主な原因としては、目地幅・目地深さ不足、プライマー塗布がない、三面接着など(バックアップ材やボンドブレーカーといわれる三面接着防止剤が使用されていない)等がある。

写真の場合は、断続的に剥離していることから、プライマー塗布がされていないとおもわれる。(土台水切りにプライマーのたれ跡等が見受けられない、剥離したサンプルにテカリがない)

全体的にシーリングの目地深さも確保できていないため、剥離したシーリングが剥がれ落ちてしまっている。

釘打ち込み箇所も全体的にムラだ、際に打ち込まれた箇所は割れ(合じゃくり部を除いたサイディングの厚い部分20~35mmの位置に打ち込む必要がある)、さらにサイディング小口から水を吸い上げてもろくなり、欠け落ちている。

目地シーリング部に躊躇なく樋受け金物が刺さっており、施工にいい印象は受けない。

既存住宅かし保険を利用の場合は、雨水の流入箇所を是正する必要があります。

 

休み明け

久しぶりに休日をいただけたので、未読の本を読むことに。

「できる理由を意識すること」、「伝えることではなく」、「伝わること」の重要さが著者の熱い思いとともに伝わりました。自分に置き換えて読むことができ一気読みしてしましました。とても勉強になりました。

何を伝えたいのかを意識する、伝えたつもりにならない!

身に沁みます。。

 

以前使っていた温湿度計が壊れてしまい、新たに購入しました。

この温湿度計は、相対湿度(水蒸気を含むことができる空気の大きさ)と湿度(空気の乾燥度合い)を計るため、露点湿度(結露が発生する温度)を知ることができます。結露事象と疑わしき場所等に使用します。

本日からしばらく休みが取れなさそうですが、頑張ります。

 

瑕疵担保責任保険とは何?(既存住宅かし保険)

瑕疵とは、売買する目的物に取引上普通に要求される品質・性能が欠けている等が(雨漏りがする)、ある状態のことを指します。これが、取引上要求される通常の注意をしても気づかぬものである場合に、売主が買主に対して負わなければならない責任です。

契約の時点で、すでに瑕疵がある状態であり、買主がそのことに気づかないまま、引渡しを受けてしまった瑕疵を【隠れた瑕疵】といいます。この隠れた瑕疵に生じる補修費用等の経済的負担を補うための保険が、瑕疵担保責任保険です。

この保険は、中古住宅を対象としています。

売主が事業者の場合は2年間の瑕疵担保責任が法律で定められていますが、2年では期間が短すぎますし、その事業者が倒産したら責任を追求できなくなります。また、売主が個人の場合は、「瑕疵の責任は問わない」とする契約を結ぶケースもあります。
現在の中古住宅流通市場では、瑕疵の問題は買主が一方的に背負わなければならないのが実情なのです。

瑕疵保険をかけるためには、保険法人の定める検査基準に合格する必要があります。建物の劣化状況を中心に検査を行いますが、昭和56年6月以前のいわゆる旧耐震案件の場合は耐震性も確認します。つまり、瑕疵保険付の物件は一定の性能基準をクリアした住宅と判断することができるのです。

物件や取引の状況によって保険商品が異なりますが、瑕疵保険はどの事業者でも自由にかけられる保険ではありません。瑕疵保険の取り扱いには、瑕疵保険法人への事業者登録が必要であり、例えば個人間売買の瑕疵保険の場合は、検査会社登録が必要になり、登録申請時に建築士事務所登録や検査実績など審査があります。 つまり、瑕疵保険がかけられる事業者は一定の基準をクリアした質の高い事業者と判断することができるのです。

建成では、かし保険を中古住宅に付保する検査を行っております。

 

家を買うなら知っておきたい情報セミナー開催中

人口減少・家あまり・少子高齢化が社会問題となっているのは皆様ご承知の通。

これから家は一生に一回の買い物にしてはいけません。
不動産の価値とは?
負動産にしない不動産の選び方とは?
たった120分のセミナーですが、内容は濃縮されています。

それでは、参加者の声を一部ご紹介します。

・新築購入の目線でしかなかったが、中古物件を考慮してもよいと思いました。とてもわかりやすく数値化された説明で参考になった。
・家選びの判断軸が大きく変わりました。
・将来予測も含めながらわかりやすく情報が整理されていて新しい知識として学べました。
・物件選びのポイントも理解でき、資産とは何かを気づかされました。
・不動産の資産価値という観点からの話が興味深かったなど。

いかがでしょうか?参加してみる価値あるセミナーです。
もちろん参加は無料です。
ただし、ご参加にはご予約が必要になりますのでご注意ください。
ご予約方法は下記の通りです。
電話にての予約  TEL 0120-420-885

 

 

 

セミナー紹介動画 3分間ダイジェスト版

インスペクション(建物状況調査)はいつ行うか?

不動産売買目的のための、インスペクション(建物状況調査)を行うタイミングは、売買契約前に行いましょう。

主な検査対象は下記の3つ(検査項目は①②③を主軸に派生するため確認箇所は多岐にわたります。)

①構造耐力上の安全性に問題が高いもの
例(蟻害、腐食、傾斜、躯体の欠損、ひび割れ等)
②雨漏りや水漏れが発生している
例(漏水・雨漏り等)
③設備や配管に日常生活において支障を生じるもの
例(給排水管のもれ・詰まり等)

契約前に建物の状況を知ることで、主に次のことがわかります。

・買ってはいけない物件かどうかのリスク回避の判断ができます。

・修繕や改善点などを把握できる。

・今後住むために何に「いくら」かかるかのお金の見通しが可能となる。

契約前に問題点を知ることで条件を交渉する判断材料ともなるだけではなく、明確な資金計画を行いやすくなります。

              ※ 当社報告書の一例

不動産売買契約とは、当事者合意のもと、売買代金、引渡しの時期、民法の適用事項の変更や当事者間での特約等様々な成立事項をを書面化して行います。

一度売買契約を結んでしまうと、双方が合意できる内容はともかく、一方的に成立事項等をあとから修正することは、難しいです。

特に中古住宅購入を念頭に置いているのであれば、契約先行を迫る不動産仲介業者との媒介契約は一呼吸置き、バイヤーズエージェントに特化した事業者へご相談をしてください。

バイヤーズエージェントに特化した事業者であれば、丁寧に、今後予測されるであろうリスクや、回避策、契約書特約の提言等を行ってくれます。

バイヤーズエージェントとはご自身にとってのエージェントです。ご自身に寄り添う業者として、どちらがふさわしいか明確になるはずです。