住宅購入を決めたら初めに取り組むこと

住宅購入エージェント(アドバイザー)を探す

住宅の購入を検討を始めたらます、プロのエージェントを探すことをお勧めします。

理由は簡単です。

住宅購入には様々な落とし穴があるからです

今回は代表的ないくつかの落とし穴を少し深堀します。

購入した不動産の出口を考えてますか?

不動産の価値は、ほぼ立地です。

その立地という要素は必ず検討する必要があります。

不動産の購入を入口とみると、必ず出口があります。

人口減少は確定です。また、家も過剰に余る将来、今だけ見ていませんか?

人口問題研究所 将来の人口分布を確認

人口が減ってゆくなか、今後の自治体のあり方ってどうなるか。

考えたことはありますか?

考えたことが無い方は、ます、立地適正化計画をしらなければなりません。

立地適正化計画についてはコチラ

人口が減少すれば、税収の減少に直結することは容易に想像できると思います。

つまり税収が減ればインフラなどの整備は必然と最小限になるわけです。

中でも、水道、道路、橋等が代表格。

水道などは単純に利用世帯数が負担していますから、利用者が減れば料金の値上げは必須です。

公共が水道管理を外れた場合も想定すると、民間の場合さらに負担金はさらに上がる要素も想像できます。

同時に交通インフラも懸念事項になります。

過疎地を想像するとわかりやすいかもしれません。

居住者の少ないエリアのバス停は、

本数が減るだけならまだしも、廃線になる可能性もあります。

街をコンパクトにし、小さなエリアを形成し公共サービス等を最小限の範囲で提供できる街つくりが立地適正化計画です。

つまり居住誘導区域外に住んだ場合、近い将来インフラ等今までのように整備されない可能性が大となります。

もし、知らずに居住誘導区域外を購入してしまったら、出口はどうなるのか?

資産の目減りは明確ですし、最悪売れない事も懸念しなければなりません。

老後は?

人生100年時代といっても、健康である年齢は男女平均では、約74歳(男性72.68歳、女性75.38歳 2019年「健康寿命」―厚労省より)

いつもでも元気ではありません。

いずれ外出もままならなくなり、必然と介護施設利用等も必要な時が必ず訪れます。

購入(=入口)した住宅が、資産として活用できれば、先の老後資金の不安も軽減できます。

出口を見ることはとても重要なのです。

出口=不動産の売却、賃貸が容易に叶う立地である事

つまり、家を資産とできれば、余力も生まれてくるはずです。

売れない・貸せないでは、資産ではありません。

出口を検討せず入口ばかりの検討項目は非常に危険です。活用できない空家にしてはいけません。

ハザードマップの閲覧は必須である理由

ハザードマップ

それは、危険エリアマップです。

昨今の洪水被害の件数は年を追うごとに増えています。

自然環境が激変化している昨今の異常気象に対して、我々は非常に無力であります。

少なくともハザードマップが示す、危険エリアを避けることは大きなリスク回避の手段となりえます。

津波の場合は、ハザードマップだけではなく、現場近郊の石碑や神社などを調べると、過去の津波の教訓から、安全である場所に建てられていることも多く、非常に参考となる資料の一つです。

もう治水整備には限界はあります。(時間とお金がかかりすぎる)

インフラ整備の原資も税収であり、その税収入が減少にある未来に期待することはできません。

浸水エリアであるだけで、水害保険という割高な商品加入をしてリスクに備える必要があります。

水害エリアでなければ、そのリスクに支払うお金は違うことに投資が可能になります。

また水害、土砂災害に見舞われてしまった場合の復興に要する費用や時間は膨大になります。

費用や時間だけならまだしも、命をも脅かされない事態もあります。

危険と想定されるエリアを避けることがいかに大事な事か、

ハザードマップは容易に利用可能です。常に閲覧することをお勧めします。

住宅の耐震性について知ること!

常に地震は毎日起こっています。日本は世界に類を見ない地震大国です。

防災科学研究所
※地震の発生状況を24時間~閲覧可能です。一度ご覧ください。

日本では、1868年から2016年の148年間で、マグニチュード7以上の地震が208回であると記録されています。

明治以降(123年間)日本で1000人以上の死者・(12地震)行方不明者を出した津波・地震は120年で12回

つまり10年に1回の割合でこの災害に遭遇していることになります。

首都直下型、南海トラフ等、今後必ず起こると想定される大規模災害地震も目前です。

地震はいつ、どこでも発生します。

建物とは、生命と財産を守る資産でなくてはなりません。

耐震性を担保した住宅を必ず検討ください。

世の中には耐震性能が不足する住宅はたくさん存在しています。

大きな地震災害の度に建築基準法は見直されてきました。

※資料は日本木造住宅耐震補強協同事業者組合より転載 戸建のケース

新耐震基準と呼ばれる昭和56年6月以降、平成12年5月以前の建築確認申請をした住宅(以下新耐震基準と呼ぶ)でも、約8割以上が耐震性能が不足しているデータがあります。※戸建てのケース

私が調査してきた耐震診断結果でも確率は同等以上の結果となっています。

住宅のデザインも大事な要素ではあります。しかし、デザインだけではいい設計とは呼べません。

建築は、構造+デザインの2つを伴ってはじめて、いい設計と呼ぶにふさわしいと私は思っています。

デザイン重視のあまり、構造上危険な吹き抜けの採用、意図的な壁量の不足(検討すらしていない)、建物の形状やバランスの悪さを検討してない、構造材の欠損や施工不良等、構造の基本以外にも、施工不良などの事例も多く存在しています。

しかし、これらのリスクは、しっかりとこの問題に向き合っている専門家であれば、解決策も持ち合わせています。

また、プロは販売図面からでも不安要素の想定は容易に可能です。

検討物件が新耐震基準である場合、建物インスペクションのほかに、耐震診断も検討することをお勧めます。

建物インスペクションでは建物劣化程度の情報がメインとなるため、ガイドライン以外のチェックも総合判定としてくれる住宅鑑定に精通した建築士に依頼するのがベストです。

耐震性能が不足する場合は、耐震改修を行うことも可能です。

リフォーム等を検討している場合は特にですが、耐震改修改修工事を行うことで+α税制面での優遇も利用可能です。

代表的な優遇では住宅ローン控除でしょう。

築20年を超えた木造住宅でも、この制度を活用することで住宅ローン控除を活用可能となります。

※住宅ローン控除適用には既存住宅売買瑕疵保険制度もあります。

但し、利用するためには、正しい手順が必要となります。手順通りに進めない場合、ローン減税の恩恵を受けられません。

この手順は、ほとんどの不動産仲介業は慣れていないのが現状です。

耐震基準適合証明書を活用したいと申し出たとき、ピンとこない仲介業者の利用は避けるべきです。そもそもこの時点でエージェントとして失格です。

平成12年6月以降に建築確認申請を行った新新耐震基準の住宅を視野に検討すると、新耐震基準での懸念耐震性能のリスクが軽減されます。

住宅ローン事前審査を行う

不動産を現金で買える方はどれだけいるでしょうか。

住宅の購入の意思表示は、誰でもいつでも可能です。

しかし、住宅を売りたい側からすると、意思表示はありがたいが、購入が可能なのか?と、そこが不安。心配要素です。

ですから、購入申込時に購入可能である可能性が大きいことを同時に売主に伝える必要があります。

住宅を購入するために、ほとんどの方は、住宅ローンという商品を利用します。

売り出し希望価格以上の現金の蓄えがあれば不要かもしれませんが。

住宅ローンの事前審査を行っておくことで(有効期限は6か月ほど)希望物件が見つかり次第、スムーズに交渉まですすむことができます。

ライバルが多い人気エリア等ほど、その効果は絶大です。

しかし、その事前審査を行う前には、必ず、将来を見据えたライフプランニングをしてください。

現状の生活感から体感的に、住宅ローンの借入額を決めている方が多く、基本、根拠がないケースがほとんどです。

将来の支出を想定しながら、資金計画を立てる事がベストです。

一度、ベースとなる基本キャッシュフロー表を作成して、あらゆるシュミレーションを行うことです。

住宅ローン利用には団体信用生命保険利用が付加されることから、

保険の見直しを図るいい機会となるため、きずかなかった無駄な保険料等の洗い出しもできる事も多く、年間支出が大きく改善することも可能になるケースも多くあります。

フラット35利用の場合は、事前審査の精度が低いととらえられており、フラット35利用希望でも、住宅ローンの事前審査を利用したほうが無難です。

不動産事業者売主の場合は特に、フラット35事前審査だけでは、申し込みを受け付けてくれない場合もあります。

フラット35利用以外に選択肢がない場合は、本審査を受けておくことをお勧めします。

建物インスペクションを利用したならば、必ず既存住宅売買かし保険を付保する

建物インスペクションは、建物のいわば健康診断です。

診断は目視の範囲にて、非破壊検査道具を使用して調査をします。

効果としては、

売主との既存劣化の状況、事象の共有が可能。(後で知ってる知らないとならない)

劣化、不具合事象を知ることで何にいくらかかるか想定できる

結果により、価格の交渉材料としたり、検討をやめる理由ともなる。

つまり購入の判断材料となります。

でも問題もあります。

当然、破壊行為は行なわないため、壁内をはじめ、目視不可能な範囲は調査ができません。

目視範囲で問題なくとも、目視不可能箇所に問題があった場合、どうでしょうか?

この場合、困りませんか?

既存住宅売買かし保険では、この万が一を担保することが可能となります。

建物インスペクションで問題が見つからなければ、この保険付保が可能となります。

検査で問題が無ければ保険付保をしてください。

※保険付保にはインスペクションの結果以外にも要件があるので注意。

住宅の性能は数字でわかる。

住宅性能評価制度をご存知でしょうか?

等級表示により住宅の性能を数字化してわかりやすくしたものです。

等級によって税制優遇、保険料割引などの制度も活用できます。

性能評価付きの住宅も流通してきており、これらの住宅を検討することもお勧めです。

リフォームにおいても性能評価を取得することは可能です。

性能評価制度に基づいた等級がある住宅を選択することは、将来建物の評価に対して付加価値が期待されます。

建物価値は減少するが・・・

戸建ては約20年、マンションでは約15年で下げ止まり傾向があります。

そのため、築年数が古いものがお買得ととらえる方も少なくありません。

しかし、耐震性能に難があるケースが多く、耐震改修費用が1000万以上かかるケースもあるため、ケースバイケースといえるでしょう。

また、断熱性能についても改修費用がかさみます。

1000万円費用を追加するなら別の選択肢も生まれてくるとおもいます。

いかがでしたでしょうか?

ざっと代表的な検討材料を少し深堀してみましたが、住宅購入エージェントはこれらに精通(または専門家チーム)しているため、利用しない手はないということです。

安易にポータルサイトの情報だけで物件を判断してはいけません。

まずは、エージェントを探すことです。