住宅購入資金計画最大のポイントとは

家を買う!と決めたらまずは資金計画です。
資金計画といっても「家を買うための資金計画」はもちろんですが、長期の資金計画を「立てる・知る」ことがとても重要です。
しかし、単純に返済比率(住宅ローン一年間の元利金等返済額の年収における割合)のみで物件購入金額を決めてしまっている方がほとんどだと思います。
「住宅を購入するまでの資金計画」月の支払いが現状の収入と支出のバランスをみてなんとか大丈夫そうだ。。程度ということです。
まず、「住宅を購入」ができたとしても、子育て世帯であれば教育費を工面しなければいけなくなります。
お子さんがまだ「予定」・「小学生」くらいの年齢であれば、あまり先にかかるであろう教育費は漠然とした感覚であろうと思います。
幼稚園3歳から高校3学年までの学習費総額平均グラフ(FP協会基本データ集より転載)
大学進学を希望する場合、さらに教育費はかさむことになります。
つまり、お子様の人数×教育費も念頭に置き準備をしなければなりません。
次に準備が必要な資金として「住宅のリフォーム」です。
(資料は国土交通省より転載)
形あるものは必ず朽ちていきます。住宅は正しくメンテをすることで高寿命にすることができます。また、劣化の進行を遅らせることにより建物の剛性が維持され結果、性能も維持できます。
どんなに地震に強い家を購入したとしても、「雨漏り」を軽度と放置した結果、構造躯体が腐朽し、地震に弱い家にになってしまいます。
住宅を購入する=メンテナンス費用準備が必要になります。
最後は老後です。
住宅ローンも終わり、子育ても終了し、住宅メンテは今後継続は必要だが、自身の老後に備えるためのリフォームは終了しました。
やっと一息と思ったのもつかの間。
「あれ、もうお金がない。。」
高齢者世帯(無職)の家計収支比較(FP協会基本データ集より転載)
基本的に年金収入だけでは、生活することは難しです。
今までできなかったことにたくさんチャレンジがしてみたい人もいるでしょうが、現実お金がなければ難しいのも現実。
そのほかに、日常的に上記以外にもたくさんのイベントによる出費が発生します。
例えば
習い事をさせたい、したい・お子さんをプロ選手に育てるための英才プログラムを検討したい。
お子さんが留学したい・医師を目指したいと思っている。
車・バイクを定期的に買い替えたい。
多趣味、または、趣味に費用がかかる。
子供の結婚費用等全部、または一部負担してあげたい。
転職を考えている。等々
今時点でもある程度のライフイベントは想定できます。
「住宅を購入しようと」考えたら、ある程度は長期資金計画を意識しましょう。
建成では、ご希望の方へファイナンシャルプランニング相談を行っています。
今あなたを担当している不動産仲介の営業さんは、あなたの将来を見据えてくれていますか?
これからはより、住宅を資産として考えていく時代です。
「家を一生に一度の買い物」と平気で言っている不動産業者での購入はやめましょう。
不動産購入の第一歩は、自身のためのエージェントの発見からです。

重要事項説明って何?

重要事項説明とは、契約前に購入・賃借をしようとする物件の取引にあたり最低限知っておかなければならない事項が説明されます。この説明を聞き最終的に判断をするために行われることを意味します。
土地や建物の購入・賃貸する際、土地や建物を買おう!借りよう!とした場合、目的とする物件の権利関係・法令での制限・ライフライン・取引条件等を個人か調査することは結構大変です。
調査範囲も広範囲であることから、法律では宅地建物取引業者(売主・仲介会社)を説明主体として、宅地建物取引士に説明させることにしている。
宅地建物取引士は次のことを行う必要がある。
①自らが宅地建物取引士であることを提示する。(資格者であることを明示します。)
②重要事項説明書への記名と押印(重要事項の説明を行った者の責任を明確にするためです。)
③契約締結の際に交付する契約書面への記名押印(契約に関与した責任を明確にするためです。)
説明を行うのは宅地建物取引士であればよく、書面に記載された人物と説明を行う人物が違う場合もあります。
しかし、説明を行う人物は調査を直接行った宅地建物取引士が望ましいといえます。
重要事項の説明は、宅地建物取引士のみが行える行為です。
宅地建物取引士は、現在のニーズの多様化に対応すべく日々勉強が必要です。
住宅の品質や性能(インスペクション・耐震性・断熱性等も含む)・瑕疵保険・設備管理の維持・税金や補助金等・ファイナンシャルプランイング等の理解や説明できることが必要です。
住宅購入をするために一番最初決めることは何か?
自身のエージェントとなる優秀な業者を見つけることです。
建成では個別セミナーも行っております。お気軽に面談予約してください。

仲介営業マンの嘘

築浅物件内覧同行の際、不動産仲介の営業マンが、顧客に対しこんなこんな説明を行っていた。
仲介営業マン【現在の建築基準法通りに建てられているので大地震でも安心です。倒れません!】
顧客【それなら安心だわ!】
仲介営業マン【基準法をクリアしていますし、もちろん検査済があります。震度7を超えても大丈夫です!】
顧客【いいわね!】
仲介営業マン【大きな吹き抜けもあって大空間ですよ】
顧客【素敵ね】
こんな【嘘】を、平気でセールストークにしているなんて。。
驚愕としました。
そもそも震度階は、
震度1 震度2 震度3 震度4 震度5弱 震度5強 震度6弱 震度6強 震度7です。
震度7を超える等級なんてありません。
基準法が求めている耐震性能といえば大体震度6弱~強程度ではないでしょうか。
しかも、【大きな損傷を受けても倒壊は免れる】ということで、その後も住める保証はありません。
倒れませんの根拠は何なんでしょうか?
今の時代の新築は、【法令を守って設計する】では、生命と財産を守ることにつながりません。
先の震災がそれを証明しています。

今は、基準法の何割増した性能を目指すか?ではないでしょうか。
吹き抜けは床に穴が開いているわけですから、床の剛性と強度をもつことはもちろんですが、構造計算がちゃんと行われているかも大事です。
家を売ることを生業にしているこの仲介営業マンの無知には呆れます。
同業者として怒りも覚えます。
私が【彼の言葉を正しく訳す】とこうなります。これを聞いた顧客はどうでしょうか?
訳【建築基準法は最低基準のため、大地震には倒壊は免れますが、その後住める保証はありません。】
顧客【・・・・】
訳【仕様規定は守っていますが、構造計算をしているかどうかは不明ですので、大地震時に倒壊する可能性もあります。】
顧客【・・・・】
訳【吹き抜けが大きいため、構造計算をしていない場合構造に不安があります。】
顧客【・・・・】
私にはこの様に聞こえます。
売りたいならもっと違うセールポイントはたくさんあります。
根拠のない営業トークには最近うんざりしてます。。
私は私の依頼された業務をきちんとこなし、現在の建物の状況をお話させていただきました。
この時にちゃんと、営業マンの【嘘】説明は訂正させていただきました。
結果、この営業マンは自らの無知と【嘘】によりこの顧客の信頼を失いました。
最近は,改めて地盤と基礎について勉強中です。
買ってはいけない物件が瞬時にわかるアプリ(戸建て対応しました)ご利用ください。

法22条区域と延焼ライン

法22条区域について重要事項説明時に、不動産業者からの説明の大多数は【この地域では屋根を不燃材でふく】だけの説明が多いようです。
もちろん、間違いではありません。
通常の火災による火の粉により①防火上有害な発炎をしない②屋内に達する防火上有害な溶解、き裂等の損傷を生じないこと、が求められます。
しかし、延焼のおそれがある部分にも、実は外壁にも防火の規定があります。※木造等特殊建築物を除く
延焼のおそれのある部分を下記の図で表します。
※例は木造2階建て

道路中心線または、隣地境界線より1階は3m、2階以上は5mは【延焼のおそれのある部分】となります。
つまりは、このラインに入る部分には一定の防火構造が求められます。
H12建告に定められた方法または、大臣認定のもとしなければならない訳です。
※大臣認定とは評価に基づき大臣が認定した材料等
この調査した建物でのケースは窯業サイディングの防火認定方法による施工でしたが、室内に貼られるているはずの石膏ボード9.5mmがありません。

こちらも、同じ建物です。妻側の壁面に認定仕様による石膏ボード9.5mm以上等の施工がない。
折角の認定材の仕様も、適切に施工されなければ万が一の時にあっという間に火の手がまわり、生命の危険となりうる。
もちろんこれは、違反であり、見逃すわけにはいかない事例の一つ。
埼玉県全域はこの法22条区域であります。※防火、準防火地域はその規定に従います。
インスペクションを行い、今の建物コンディンションを把握することも大事ですが、建物の安全・安心もとても重要な問題です。

親からのマイホーム資金援助

住宅購入時に親子間で資金援助が行われるケースでは注意が必要です。
その資金援助の実態が【貸借】なのか【贈与】なのかの区別があいまいなケースが多いからです。
通常は【貸借】としますが、実際は契約書があっても、事実上返済がなされていない場合は、【贈与】になります。
重要なのは、金銭貸借契約後の状況がどうか?が問われます。
気を付けたい点を下記に上げます。
①返済条件はあるか?
②返済状況はどうか?
③返済可能な金額か?
返済期日・返済額・返済方法等を明確にする必要があります。
具体的な例は
途中まで返済したがその後返済していない。
毎回の返済金額が大きく、収入状況から住宅ローン返済と合わせた結果、無理な返済計画である。
返済の状況が確認できない。等々
実態が【贈与】である場合は、予期せぬ贈与税が発生します。
住宅取得には金銭の貸与のための制度があります。
詳しくは
直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm
※国税庁HP
上記URL文内にある、住居用家屋の新築、取得又は増改築等の要件を抜粋します。
イ 新築又は取得した住宅用の家屋の登記簿上の床面積(マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積)が50以上240以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
ロ 取得した住宅が次のいずれかに該当すること。
①建築後使用されたことのない住宅用の家屋
②建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その取得の日以前20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)に建築されたもの
(注) 耐火建築物とは、登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。
③建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明されたもの
④上記及びのいずれにも該当しない建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その住宅用の家屋の取得の日までに同日以後その住宅用の家屋の耐震改修を行うことにつき、一定の申請書等に基づいて都道府県知事などに申請をし、かつ、贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの
この要件,,ロの②にある【建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その取得の日以前20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)に建築されたもの】
を超えた場合でも【既存住宅売買かし保険】付保する、耐震基準適合証明書を発行するなどして特例を使用できます。
正しく制度を知ってうまく活用しましょう。
さいたま市開催 家を買うなら知っておきたい情報セミナー受付中です。

家を買うなら知っておきたい情報セミナー7月開催

さいたま市浦和区開催「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」終了しました。今回もたくさんの方にご来場いただきました。

次回開催は9月9日(土)14:00~

会場所在地
さいたま市中央区新都心4-3 ウェルクビル1F
会場名
パナソニックリビングショールームさいたま

ご予約はこちら

 

 

 

 

仲介会社は選ぶ②

不動産取引では誰のために何をしなければいけないのかをエージェントが良く考える必要があります。

実例1

全国展開をしている大手仲介会社からの問い合わせで最近こんなことがありました。

お客様がフラット35利用すべく適合証明発行のための現場検査を行ったところ、1Fの1部屋に6.7/1000の床の傾きが確認されたのでその是正工事をお願いしたいという内容。

※6.7/1000の傾きとは1mで6.7mm床が傾いている・たわんでいるということ、実務では3m以上の距離をとって計測をします。つまり3mの距離をとって6.7/1000ということは約2センチもの傾きまたは、たわみがあることになります。

検査を行った建築事務所では自社にて工事を行っておらず、是正工事を依頼するにあたり、業者の選定基準として「既存住宅かし保険・リフォームかし保険」を扱える業者を選定して当社に問い合わせたということでした。

しかし、話をよく聞いてみると。。

①床の不陸の原因

まずその床の数値の原因を尋ねました。建物の傾斜によるものか、床の中央部付近のたわみなのか、また、壁の傾斜の数値はと

質問の返答は、私にはよくわからないので現場を見てほしいとのこと

診断者へその辺を確認できませんか?とお話しましたがとにかく現場を見てほしいとの回答。

不陸にも種類があり建物傾斜か床のたわみ等で大きく違ってきます。

構造上問題があるかどうか?が非常に重要なのですが。。。

②建物の築年数

次に建物の建築年月日を聞きました。

なんと建物はまだ築9年とのこと。。。

そこで、こう提案をしました。

ご存知の通り、新築した住宅の基本構造部分(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)に関しては完成引き渡し後から10年間になんらか欠陥が見つかれば、施工業差や不動産業者に対して、無料補修などが義務づけられていますから、それだけの傾きの数字があるのであれば、調査・是正工事とも、その義務責任のある業者へお願いするべきですと。そのほうがお客様の負担もなくなり(検査代・工事代)良いのではないでしょうか?と続けました。

しかし、その回答が信じられないものでした。

決済まで(対象不動産の引渡し行事)日がないので床の不陸を正常数値に戻してくれればいい!買主はその傾きは了承しているのでそこまでしなくとも問題ない!とのこと。。

意味が解りません。。

築9年でその傾きの数字の原因かわかりませんが、原因を特定しないまま引渡しを優先するとはびっくりです。

その傾きが、建築施工重要な欠陥だったらどうするのでしょうか?

地盤沈下・雨水等の流入等により土台が腐食、構造材の蟻害・土台等への柱等のめり込み・構造部材の欠損等、少し考えるだけでもこれだけ思い当たります。

これらの説明を買主様へ行ったうえでの「了承」なのでしょうか?とも質問しましたが、回答は無言。。

また、決済も売主様の都合上伸ばせない。とのこと(売主も自社の顧客)

買主様がこの話を聞いたらどうでしょうか?正直原因がわかるまで引渡し伸ばす協議をしたいと申し出ると思います。

結局、私は義務責任のある施工業者へ対応をすることを優先したほうが良いと強くアドバイスをしました。

しぶしぶ、そうします。と電話を切られましたが、アドバイス通りしていただけるとよいのですが。。

日々数字に追われている営業マンである彼が、アドバイス通りに行うのでしょうか?私は、別の業者へ同じような問い合わせをしていると思っています。

また、このケースでは「買主のことなど一切考えていません。」

仲介会社としての数字よりも安心と安全を優先すべきです。

前回同様、不動産屋に「こういうものです」「大丈夫です」と説明されれば、何も知らない消費者は、そういうものか。と思ってしまいます。

契約を急がず、建物インスペクション等を活用して最終的な購入への判断材料にすべきです。

自身の成績を優先されては困ります。買主に寄り添ってくれるエージェントを選びましょう。

 

 

 

 

 

 

 

所有者等による耐震性能チェックについて

前回、新耐震基準の耐震診断が簡素化でお伝えした検証法による解説が日本建築防災協会主催講習会にて開設されましたのでその一部を

対象は前回ご説明同様、

●在来軸組工法木造の平屋建て、または2階建てとなります。(混構造は対象外※異種の構造が組み合わさったもの 例RC+木 鉄骨+木等)

●建築年月日は昭和56年6月から平成12年5月まで

該当しないものは対象外です。

このシートは日本建築防災協会が発行する所有者による診断法のチェックシート最後のページ

このチェックシートを見ながらステップ1にある「所有者等による検証」をおこなっていきます。

気を付けたいのはチェック5の図面との整合性。図面通りかどうか判断するには少し大変かもしれませんね。

私の経験上、診断先の建物が図面通りだったことが少ないこともありますし、図面にはない部屋があったりなんてすることもよくあります。(※耐力壁のはずの壁が窓だった。図面より現況の部屋が大きい。図面にない部屋がある。小屋裏に部屋がある等々。)

現在お住いの家を売買等で住み継いだ場合、これらの変更点は告知されていなかったり、そもそも検証するための図面事態継承されないケースもあります。※図面がない場合、図面との整合性があわない場合は専門家の診断になります。

最後にチェックシートにある写真を撮るのですが、これは少し大変かもしれません。(床下・小屋裏点検口から目視できれば良いですが、基本侵入することになりますから。。)

また、地盤判定等に必要な情報も写真から判定することになるので、道路等の高低差だったり、擁壁の有無や近隣との建物配置だったり、広範囲に写真をとる必要もありますね。

これらの作業を所有者等(等はリフォーム業者でも可です。)が行い、専門家へ資料を渡すわけです。

 

専門家はこれらを検証するにあたり以下の留意事項が求められます。

●清算法を用いず四分割法を採用し一般診断で行う

●仕様が不明な壁であっても壁一枚につき壁基準耐力を1.0KN/mとして評価する

●所有者等の劣化状況の申告に基づき低減係数を0.7、0.85、1.0のいずれかで行う(計算自体は劣化がない状態で計算し最後に低減係数をかける)

●有開口壁の耐力は有開口壁の長さから算定する

等が主な留意事項です。

結果はこの表によって通知されるといった流れだそうです。

 

これからこの検証による料金設定を検討したいと思います。(汗)

 

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7/29 さいたま開催

 

 

 

気密?C値って?

気密測定試験機を使って圧力差を作り隙間からの空気流量数値を計ります。

その値をC値と呼びます。

つまり隙間相当面積のことです。

現在の省エネルギー基準(2009年改正)ではこの基準値は削除されています。

隙間相当面積は床面積1㎡にどれだけの隙間があるかを㎠で表します。

2㎠/㎡以下であればかなり気密性が高いです。(1㎡に2㎠の隙間ですから、100㎡だと20㎠の隙間しかないということ)

気密が高いと何がいいのでしょうか?

それは、適切な換気が行えることです。

気密性が低いと(隙間だらけ)以下のイメージ図のように適切な換気が行えません。

 

気密性が高いと、以下のイメージ図のように換気計画も行いやすくなります。

 

最近の建物は気密性を重視したものが多く、床下、小屋裏の適切な換気計画不良だったり、気流止めや、断熱欠損等の施工不良による内部結露の問題も多く見受けられます。

適切な換気計画にも気を配ることが必要です。

 

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http://kensei2009.co.jp/seminar.shtml

 

 

 

 

増築物件に注意

手狭になれば、住宅を増築!

ご自身が一生涯住まわれるのであれば、ご自身の財産である土地・建物ですので自由です。

この増築も【手続きを経て増築※建築確認】 であれば何の問題もありません。

しかし、【手続きを経ないで増築】していた場合どうでしょう。

この場合資産価値を大きく損なうので注意が必要です。

建築基準法には緩和措置があります。防火・準防火地域外であれば10㎡以下の増築は建築確認申請がいりません。

例えば

上記ケースの場合は、すでに制限上限です。

建ぺい率50% 敷地面積が100㎡に対し50%の割合なので建物面積50㎡

容積率 敷地面積が100㎡に対し100%の割合なので 延べ床100㎡まで

この住宅に10㎡増築すると、すでに制限を超え違反建築となります。

建物面積 が10㎡加算され60㎡になる。建ぺい率10%オーバー

延べ床面積が10㎡加算され110㎡になる。容積率10%オーバー

違反建築となるため、この建物を【売りたい】場合、買主は住宅ローンを利用できません。※現金取引なら別

増築面積を加算しても建ぺい率・容積率ともに制限内であれば、建物表題変更登記を行い、現在の正しい表示に変更する必要があります。※契約時に未登記部に関して取り決めをしなければいけません。

別なケースでは、土地を分筆し売却。しかし残った敷地面積の割合が減るため容積率オーバー

カーポートを設置したことにより建ぺい率オーバーなどなど

その建物は違反建築になっていないでしょうか?

 

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