住宅リフォーム事業者団体登録制度をご存知ですか?

リフォームをしたいがどこへ頼む?
大手家電量販店、ホームセンター等々、身近なところにも窓口はたくさんあります。
スマホにむかって声をかけてください。
「OKグーグル リフォーム」って
何件出てきましたか?
私は、近隣の登録業者件数の多さで目が疲れ、見るのをやめました。
次はパソコンです。
同じく疲れます。
ポータルサイトで料金比較。。めんどくさい。
リフォーム業者比較サイトもたくさんあります。
施工事例がたくさん並べられてい綺麗です。
料金の安さ、写真写りの良さ、リアリティのない口コミ等々 何を基準で選べばいいのか。
業者選びもしんどいですね。
リフォーム事業は、建設業の許可がなくとも500万未満の専門工事であれば誰でも請負ことが可能です。
安易なリフォーム業参入が相次ぎ、質の悪い、レベルの低いリフォーム店が増加する要因にもなっています。
リフォームポータルサイトでは、掲載料金をリフォーム業者が運営に支払うことで成り立っています。
つまり、誰でも今日からリフォーム事業者となることは可能です。掲載基準が低い広告業者へ対して、即ポータルサイトへの広告依頼も案外簡単です。
最近では運営側も独自に基準を設けてリフォーム業者を選別して掲載しているポータルサイトもあるようですが、消費者がネットの質問に答えた結果、選定基準はわかりませんが、サイト運営側で厳選?された2~6業者が選択肢として登場しますが掲載業者の自己申告に基づくデータ?だったら信頼できません。
これではいくら詳細な選択項目があっても、消費者が業者をきちんと判断していることにはならない気がします。
知り合いに職人がいて、気軽に工事を依頼できるからうちは困らない!なんて人は希でしょう。
そんな恵まれた一部の人も損をすることもあります。
リフォームの内容よっては自治体等から補助金がもらえる事もあるからです。
職人さんは日々技術を鍛錬していても補助金などの提案や活用はほとんど勉強しません。
補助金も毎年、予算や取得条件も変わります。
日ごろから注意していなければ提案もできないため、職人だけではなく、面倒なことと感じる業者は補助金の提案はしませんし、理解もありません。
そもそも良いリフォーム業者は、ほとんど宣伝をしていません
口コミ・リピーター・紹介等で結構仕事は埋まっていますから広告宣伝の必要がないのです。
では何を決め手に優良リフォーム業者を選べばいいのでしょうか?
その参考となる目印が住宅リフォーム事業者団体登録制度です。
国土交通省に登録された団体とその事業者のみが利用できるマークです。

※団体に所属しているだけではロゴ利用ができません。各団体が定めた研修を修了後ロゴの使用が可能になります。
制度のイメージ図

安心の理由
登録団体が会員事業者の情報を開示するとともに、教育研修を行って人材育成を進めています。
登録団体は、相談窓口を設けて、会員事業者の行ったリフォーム等に関する消費者からの相談に対応し、会員事業者に対して必要な指導等を行います。
登録団体会員事業者は、契約時に必要な書面を交付し、一定額以上の工事ではかし保険(※)に加入します。
(注文者があらかじめ書面で不要の意思表示をしている場合を除く)
国土交通省は、登録団体の情報を公表するとともに、登録団体に上記の取組状況を報告させ、適切に実施されているか確認します。
信頼できるか?質はどうなのか?とリフォーム業者の選択に迷った場合は、この登録制度の存在を覚えておくだけでも一つの判断材料にはなると思います。
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安心R住宅に思うこと

安心R住宅制度は平成30年4月1日から標章の付与が始まります。
安心R住宅とは、中古住宅(既存住宅)の「不安」「汚い」「わからない」といったマイナスイメージを払拭し、中古住宅購入を検討している人が安心して中古住宅を選択し、購入できる制度として設けられました。
「安心R住宅」の安心とは何を意味するか?(※国土交通省安心R住宅よくある質問と回答より)
「安心」とは、[1]新耐震基準等に適合する、[2]インスペクションの結果、構造上の不具合および雨漏りが認められず、既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に適合していることを意味します。建築基準関連法令等に明らかに違反している既存住宅は対象になりません。 なお、現行の建築基準関係法令等への適合を保証するものではありません。また、将来にわたっての地盤の不同沈下や地震後の液状化について保証するものではありません。地盤、給排水設備の状態やシロアリ対策については、専門の調査会社等にご相談ください。とあります。
安心R住宅の特徴とは
「不安の払拭」
【現行の耐震性を有するものである】
安心R住宅では「現行の建築基準法の耐震基準に適合するもの、または これに準ずるもの※に適合すること」を要件としています。
※下記のいずれかを満たす住宅 ・昭和56年6月1日以降に着工したもの
・昭和56年5月31日以前に着工したもので、耐震診断により安全性が確かめられたもの
【既存住宅売買瑕疵保険を締結できる用意があるもの】
建物状況調査の結果構造上の不具合あるいは雨漏りがないもの(劣化等事象がある場合は改修が完了しているもの)
【管理規約および長期修繕計画があること】
分譲マンション等の区分所有建物は、管理組合により適正な管理が行われることが 重要です。そのため、安心R住宅では、「管理規約および長期修繕計画があること」 を要件としています。
耐震性があり、インスペクション(建物状況調査等)が行われた住宅であって、リフォーム等について情報提供が行われる既存住宅をいいます。具体的には、以下の要件を満たすものです。
[1]耐震性等の基礎的な品質を備えている
[2]リフォームを実施済み又はリフォーム提案が付いている
[3]点検記録等の保管状況について情報提供が行われる
これにより、「不安」「汚い」「わからない」といった従来のいわゆる「中古住宅」のマイナスイメージを払拭し、「住みたい」「買いたい」既存住宅を選択できるようにするものです
「汚いイメージの払拭」
【事業者団体毎にリフォームの基準を定め、基準に合致したリフォームを実施し、従来の既存住宅の「汚い」イメージが払拭されていること】
【リフォームを実施していない場合は、参考価格を含むリフォームプランの情報を付すことともに住宅購入者の求めに応じてリフォーム業者をあっせんすること】
・部位に応じて原則的な取替時期等の数値や、チェック項目等を参考までに提供することを検討
・建築後極めて短いものなどはリフォーム不要
・外装、主たる内装、台所、浴室、便所及び洗面設備の現状の写真等を閲覧できるようにすること
安心R住宅では、登録事 業者団体ごとに「住宅リフォーム工事の実施判断の基準」を定め「、①その基準に合っ たリフォーム工事が実施されていること、または②その基準に合ったリフォーム工事 の提案書が付いていること」を要件としています。 各登録事業者団体の「住宅リフォーム工事の実施判断の基準」は、各登録事業者団 体のホームページで確認することができます。
「わからない」のイメージの払拭
下記について情報収集を行い広告をするときに、当該住宅に関する書類の保存状況を記載した書面(安心R住宅調査報告書)を作成交付するとともに、住宅購入者の求めに応じて情報内容を開示
安心R住宅とは「耐震性がありインスペクション(建物状況調査等)が行われた住宅であってリフォーム等について情報提供が行われる既存住宅に対し、国の関与のもとで事業者団体が標章(安心R住宅)を付与するしくみを創設」とあります。
※国土交通省引用
注意したいのは「国がお墨付きを与えるのではないことです。」標章を付与することを許された事業者団体が主体になる点です。
売主側が実施したインスペクションの内容を買主がそのまま信用するのは少し危険です。安心R住宅は、その物件情報の中身をよく確認することが重要です。

耐震基準は1986年6月以降と2000年6月以降では仕様規定(壁のバランス・金物の規定等)に差があります。

わからないイメージの払拭情報開示項目には
【無】
【不明】
の項目もあります。

これが無、不明にレ点があっても情報開示になるんです。
質の悪いリフォームを行う買い取り再販事業者の王道【見えないところは黙ってればわからない】よりは随分評価はできますが。。
しかし、少しづつでも消費者がきちんと判断できる材料が増えてくることは良いことです。
中古住宅を安心して取引するには買主も建築士を手配して建物状況調査(インスペクション)を実施することが重要です。
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瑕疵保険付保証明書をローン減税等に使用する場合

既存住宅売買かし保険の保険付保証明書は,中古住宅を取得するに係る税金の特例措置を受けることができます。

【新耐震基準を満たす証明書類】として利用できます。
つまり木造住宅等築20年超、マンション等築25年超えてしまっていた建物の場合は、住宅ローン控除等を受けるための書類として
【耐震基準適合証明書】、または、【かし保険付保証明書】を利用します。
耐震基準適合証明以外の活用では、この保険付保証明書が結構使えます。

瑕疵保険を付保するには、対象の建物が【新耐震基準】を満たすことを証明する書類が必要です。
※1981年6月1日以降に建築確認がある物件を新耐震と呼びます。
書類例として※一部
①確認済証の写し
②検査済証の写し(建築確認日の記載あるもの)
①②については【紛失】しているケースも珍しくありません。
この場合は
③建築確認台帳記載事項証明(役所が建築確認等記録している書類で、建築確認等の番号、日付が確認できます)

その他として
④登記事項証明書の乙欄に住宅金融公庫が抵当権者とする抵当権設定登記がされてあり、原因日付が【1983年4月1日以降】であるもの
⑤住宅金融公庫が発行した【設計審査に関する通知書】、【現場検査に関する通知書】でその日付が【1981年6月1日以降】であるもの
⑥新築住宅に係る【建設】住宅性能評価書
⑦住宅瑕疵担保責任に係る付保証明書
⑧構造計算書・耐震診断書・耐震基準適合証明書【保険申し込み2年前以降のもの】
⑨リフォーム工事に係る耐震診断書・構造計算書

以上の書類+建物状況調査が必要です。
検査に合格して初めて瑕疵保険を申請することができます。
※是正工事が必要な場合は是正後

気を付けていただきたいのは、建築後【増改築】等を行っている場合です。
この場合は、建物状況調査+耐震診断等が必要となります。

保険付保証明書は下記のケースに使用できます。
【注意】※以下は引渡し前にかし保険を付保する場合です。引渡し後に住宅ローン控除等を希望する場合は耐震改修工事が必須です。

対象
①住宅ローン控除 (住宅借入金等は親族は不可。勤務先からであれば金利1%以上が必要)
一定の概要(増改築等の説明は省略しています。)
【借入期間10年以上 年収3000万以下 家屋の床面積50㎡以下※店舗等併用の場合は1/2以上が居住用。耐火建築物(マンション等)築年数25年以内を超えている 耐火建築物以外(木造戸建て等)築年数20年以内を超えている】
●確定申告時に利用

②登録免許税の軽減措置
住宅用家屋の所有権の移転登記又は住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記に対する登録免許税の税率の軽減
【築年数20年超をこえている木造住宅(耐火住宅は25年超】
●住宅用家屋証明書の取得時に利用

③不動産取得税の特例
一定の要件を満たした中古住宅を取得した場合の住宅と当該住宅が所在する土地に対する不動産取得税の軽減措置
【1981年(昭和56年)12月31日以前に新築された住宅】
●都道府県への申告時に利用

④特定の居住用財産(所有・居住10年を超える)の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例
一定の要件ありhttp://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3355.htm(国税庁HP参照)
【築年数 25 年超の耐火住宅(木造は制限なし)】
●確定申告時に利用

⑤相続時精算課税制度の特例
一定の要件ありhttp://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm(国税庁HP参照)
【築年数20年超の木造住宅(耐火住宅は25年超)】
●確定申告時に利用

保険付保証明書は必要な時期に申告書等に添付をして利用ができます。

1点注意が必要です。
証明書としてこの瑕疵保険付保証明書を利用する場合は、
保険付保証明書に記載された保険契約締結日が、住宅の引渡日以前の日付であるこが前提です。

建築後年数の制限をこえた建物を引渡し後に耐震改修工事等を行い耐震基準適合証明書発行する場合は、住宅ローン契約のための住民票は移してはいけません。
この場合は
【住宅用家屋証明書】が取得できないため【登録免許税】の優遇は受けられません。

この住宅用家屋証明書取得には【耐震基準適合証明書】ではなく【瑕疵保険付保証明書】でも対応が可能です。
中古住宅の特例措置の利用として、【瑕疵保険付保証明書】は結構使えます。
保険付保証明書は必要な時期に申告書等に添付をして利用ができます。

もう1の注意点は売主が【宅建業者】である場合です。

瑕疵保険検査には主に2つあります。

建成のような瑕疵保険法人に登録がある検査会社は主に【個人間売買】を担当します。

その他は、瑕疵保険法人が行う検査となります。

宅建業者売主(中古)の場合は売主業者から瑕疵保険会社へ検査依頼を行い瑕疵保険を付保してもらう必要があります。

この手続きをめんどくさがったり、協力的でない場合は【きっぱり】物件を諦めることも選択肢です。

【宅建業者は瑕疵担保責任があるから大丈夫です。】なんて言っている仲介営業からはモノを買うことは控えてください。※この営業が個人保証するなら別ですが(笑)

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人口問題を真剣に受け止めることが重要

2018年も昨年同様よろしくお願いします。
さて、本年度より建物状況調査(インスペクション)に関する告知が義務化といった改正法(宅建業法)が4月1日より施工されます。
私がインスペクションを始めた頃はよく
「そんなことしたら売れなくなるだろう!」
「得体がしれない。協力できません」
「そんなことして一体なんの必要があるの?」等々
とあしらわれていました。(笑)
とはいえまだまだインスペクションの認知度は高くはなく今年は【インスペクション元年】といったところでしょうか。
これから住宅購入、既に購入してしまった人もオリンピック後の景気低迷・人口減少・家余りの現実をきちんと理解し対策を練ることが肝心です。
今後の日本の少子高齢化は世界でも類を見ない速さで進んでいきます。
現在【4人に1人が高齢者の時代】です。
2024年には【3人に1人が高齢者】となります。
2040年には【人口の4割を50歳以上】が占めることになります。
2033年には3戸に1戸が空家と推測され(野村総合研究所試算)
2040年に自治体の半分が消滅危惧都市(日本創成会議発表)とされ、2042年には高齢者がピークとなります。
※データは人口問題研究所より
住宅を購入するには、ほとんどの方は住宅ローンを利用します。現金一括という方は希です。
住宅ローンは20~35年と長く付き合うローンです。
確実に到来するであろう予測はすぐ目の前にあります。人口が減ってい行く日本で、人口が増えている自治体は安心なのでしょうか?
値段が手ごろな不動産価値はどうやって見極めますか?
不動産を資産にするには?
パートナーとしてファイナンシャルプランナーはいますか?
家を買うことは【リスク】も同時に発生することも認識する必要があります。
不動産購入エージェントは身近にいらっしゃいますか?
今年もこんな感じでセミナーを続けていきます。
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耐震基準適合証明書を使った住宅ローン控除

この時期になると問い合わせが増える耐震基準適合証明書
木造等の非耐火建築物では築20年以内 マンション等の耐火建築物では築25年を超えた場合、通称住宅ローン控除を適用させるために必要になる書類の1つです。
住宅ローン控除には下記の書類のいづれかが必要になります。
耐震基準適合証明書 建設住宅性能評価書 既存住宅売買瑕疵保険付保証明書※瑕疵保険付保証明書の活用については次回お話します。
これらの書類は主に建築士事務所登録のある建築士が発行します。(その他には指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅確認検査機関があります。)
証明書発行業務に対し、よく不動産仲介営業の方から簡単に発行できると勘違いをされている事が多く、適合証明書はすぐには発行ができません。
発行するまでには流れがあります。
耐震基準適合証明書の発行時期については次の2パターン
①引渡し前までに耐震改修をする
②引渡し後入居の日までに耐震改修をする
※耐震診断の結果耐震改修工事が不要なケースも希にあります。耐震基準適合証明書とは建物が地震に対する安全基準に適合するものとして、家屋取得前2年間以内の証明書が必要です。
耐震診断は必ず現地調査が必要になります。平面図等書面だけでは診断を行いません。
診断の結果、建物評点が低い場合耐震改修が必要となります。
この評点を上げるための劣化修繕工事を伴った補強工事提案があり、その提案に基づく見積もりにも時間を要します。
※(評点とはその建物が有する必要壁量に対して存在する壁量の最小値)
①②ともに耐震基準適合証明申請書②の場合は仮申請書の手続きをしていただく必要があります。
よく、引渡し後にあわててご依頼を兼ねたご相談がありますが、この場合は申請書(仮申請書)の日付が問題となることから住宅ローン控除用の発行には間に合わないのです。
また、この申請書も住宅ローン控除申告の際に、耐震基準適合証明書と合わせ、この申請書(仮申請書)の写しが必要となるため適合証明書だけでは要件を満たさないのです。
①不動産の引渡し日までに耐震基準適合証明書発行にも余裕を持ちたいところです。
実務では住宅ローンの性質上、新住所への住民票異動を金銭消費貸借契約までに行うことが一般的ですが、耐震改修工事が伴うケースの場合、耐震基準適合証明の発行が工事半ばでは難しく、適合証明書発行日よりも新住所への住民票の異動が先行されることがあります。
この場合は、税務署に対し新住所への異動は銀行都合であることを説明し、実際に居住を開始した日を引越し業者の領収書等を添付して税務署に対し説明する手間がかかる場合があるため、契約から決済までの期間に余裕をもっていただくことをお勧めします。
②のケースでは新住所への住民票を異動した時点でアウトです。登記は旧住所のままで取引をしなければなりません。居住を開始した日の証明が住民票になるためです。
また、耐震改修工事には予想外の工事が発生することが多いため見積もりにも余裕を持たせておくことが必要です。
壁を壊してみたら柱、梁が腐食、蟻害に合っていることもあります。
耐震診断では、劣化が認められた箇所・必要に応じて低減をして計算を行います。
劣化事象が進行すると思われる雨水の流入・構造躯体の欠損・変形・腐食など注意しながら現地診断を行います。
図面がなければ図面作図するため寸法等も並行して調査を進めます。
※図面があっても整合性を必ず確認します。
診断書作成 補強提案作成等にも相当期間要します。
住宅ローン控除に耐震基準適合証明書の活用の場合、見切発射は控除が使えないなど致命的なミスにつながります。
住宅ローン控除を申請する場合「申請書&適合証明書」はワンセットです。
耐震基準適合証明書発行はお任せ下さい。
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ファイナンシャルプランニングを活用する理由

住宅購入の資金計画と並行して「必ず」知っていただきたい情報です。
ファイナンシャルプランニングを取り入れることで「ファイナンス上の目的」「経済面のニーズを明確化」することができます。
いままで漠然としていた資金計画の問題点等を視覚的に洗い出すことが可能になります。
当然、目標とする計画を視覚的に知ることができるため問題を絞りやすく同時に、改善策を検討できます。
例えば、住宅購入と同時に
「60歳までに2000万円貯めたい」
「子供は私立学校に進学させたい」
「お金がかかる今の趣味を続けていきたい」
「子供が5人ほしい」
「60歳定年後のプラン」等々
それぞれの家庭には、それぞれの目標・希望があります。
キャッシュフロー表を作成することで現在の状況から将来の問題点を把握することができます。
住宅ローンの返済額は後にどう影響するのでしょうか?
教育費・老後の資金等は計画通りに進むのでしょうか?
予期せぬリスクに備えているのでしょうか?等々
問題点を把握して現状を分析することはとても大切です。
対策を講じることで「必ず改善策」があります。
住宅購入時期だからこそ、最良のプランを同時に計画していく必要性があるのです。
不動産屋の「住宅ローン大丈夫ですよ!借りられます」の一言で即決することはとても危険です。
住宅購入にはご自身をサポートできるエージェントが必要なのです。
是非ファイナンシャルプランを活用してください。
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借入希望金額が不足。。夫婦で借りる住宅ローン

住宅ローンを利用する手段として次の方法があります。
①ペアローン②収入合算
①ペアローンとは
夫婦でそれぞれ借入を行うローンです。
例えば、単独の年収では借入希望金額に届かない。
夫婦共働きであるためにそれぞれ住宅ローン控除を受けたい場合等に利用します。
例 借入額希望額6000万円
夫3600万円 妻2400万円
とそれぞれが銀行と契約を行います。
それぞれが契約するのでその分経費もかかります。
団体信用生命保険もそれぞれが加入します。
なので、夫が、妻が・・・「死亡した」場合、生存者の残債は残ります。
夫が死亡した場合は妻の残債は残るという訳です。
単独借入と異なり、全額【0】とはなりません。
次に、金額の割合で、所有権の持ち分になります。
「夫3600万」、「妻2400万」なら、夫持ち分3/5 妻持ち分2/5といった感じになります。
不動産を単独して所有するのではなく、「共有」することになります。
【不動産を共有するデメリット!もよく検討しましょう。】
「夫」・「妻」それぞれが主債務者の立場になるので、住宅ローン控除では各借り入れ金に対し控除上限が利用できるといったメリットもあります。
このメリットを活用する場合は、住宅ローン控除の上限以上の借り入れ(高額借入)があった場合に効果を発揮します。
個人間売買では2000万以上
業者売主では4000万以上
長期優良住宅では5000万以上
(平成29年11月現在、住宅借入金等特別控除について)
ローン控除の恩恵を受けたい場合にペアローンを選択する場合は、【高額所得者が、高額物件を購入する】場合に効果が大きい。。
②収入合算
夫が主債務者となり妻が連帯保証人となり収入を合算することで、借入希望金額不足分をまかないます。
夫が死亡した場合は残債は0となります。が、夫が無収入等の状況下では妻が支払いをする必要があります。
①②を利用するということは、それなりに【高額】な不動産購入となるはずです。
ぺアローン・収入合算を選択する場合は、必ず【長期的な計画】を持つことが重要です。
建成ではファイナンシャルプランニング相談を行っています。
※団体信用生命保険に+αするものがあります。所定の疾病状態・高度障害・収入が途絶えた等のリスクに対する保険商品があります。詳しくは各銀行住宅ローン保険を参照してください。
※上記説明はフラット35では扱いが異なります。
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妻に貼れ!といわれるがままに貼り換えたら、ちょっとかわいい感じになりました(笑)キャラクターモノも良い感じですね。

変動金利のリスクとは?

変動型金利を選択した場合に適用される以下のルールをご存知でしょうか。
①【5年ルール】②【125%ルール】
その前に変動金利について簡単に説明します。

変動金利とは【店頭金利】(※基準となる金利)から金利優遇された後の【実行金利】(※店頭金利より優遇された金利を引いたもので、優遇幅は審査によって決められます。※優遇幅は申込者によって違います。)
【変動型店頭金利2.475%】とあった場合、審査後 【優遇幅が最大の▲1.85%】として【実行金利は0.625%】となります。(みずほ銀行のケース※平成29年11月現在)
この変動型を選択した場合の金利は6ヵ月毎に見直されます。
これが変動金利です。(年2回)
変動金では、金利が変動するため【急激な金利の上昇リスク】も発生する可能性があるわけです。
そのため多くの銀行が①②のルールを採用しています。
①【5年ルール】
これは金利が上昇しても急激に利用者の負担が増えないよう5年間は返済額が変わらない。というルールです。
元利均等返済方式(毎月の返済額が一定)で説明すると、返済額が毎月10万円(=元金5万+利息5万)だった場合金利が上昇した際、返済額は10万円のままで元金4万円+利息6万円のイメージで割合が変わっていきます。
②【125%ルール】
5年後には返済額は見直されます。この時金利が大きく上がっていた場合でも、直前の支払額の125%までしか増額してはいけないルールです。
先の例だと10万円の返済額が、5年後どんなに金利が上昇していても12万5千円以上には上がらないということです。
つまり、返済額がどんどん増えていかないように5年間隔で上がっていくのです。
この5年ルール・125%ルールによって未払いとなった利息は、元金の支払いよりも利息の支払いが優先されるため急激な金利上昇局面下では元金が減らない可能性がある。毎月返済額10万の場合(=元金5000円円+利息95,000円となる可能性もある)
【最後までこの未払い元利金があった場合は最終回に加算されて一括返済となります。】
これが変動金利のリスクです。
変動金利が向く人
●10年以内完済できる計画の用意がある人にお勧めです。
※住宅ローン減税で+αの恩恵を受けながら組み立ても可能となります。
うまく金利優遇を活用するには、現金を出し惜しみせず各社住宅ローンの優遇条件を知ることです。
物件金額の10~20%を現金で用意した場合、大きな金利優遇を得られることがあるので各銀行の条件をチェックしましょう。
物件価格に対して現金の比率が高く、また、金利上昇局面時に対処が容易な人は、この変動金利をうまく活用するべきでしょう
変動型金利は不透明なリスクが存在することから【長期に安定した支払】を希望する人には向きません。
安定した支払を望む場合は、長期間固定の金利を選択すべきです。
フラット35Sのように当初5年間は▲0.25%優遇する商品等ををうまく活用し、積極的な繰り上げ返済計画も立てるべきです。
少し余談ですが、返済額安定型の計画で大事なことをいくつか述べておきます。
①繰り上げ返済費用も住居費(月々の住宅ローンの支払い)に含め計画する。
月々10万円を住居費とした場合=9万円住宅ローン返済金+繰り上げ返済用資金1万円のイメージ
②退職金をもって完済するイメージのように、定年退職までに住宅ローンが残らない計画とする。
③返済比率に余裕をみて25%以内に抑える※20%以下ならなお◎(額面年収に対しての住宅ローンの割合)
④繰り上げ返済予定金を住宅ローン金利以上の投資金として活用する
※空前の低位金利だからの案ですがリスクもあります。
結論
【住宅ローン返済に縛られない生活が重要なのです。】
※住宅ローンの繰り上げ返済とは、ローンの途中に月々の返済額とは別に【元金】を多く返済する事です。
繰り上げ返済には種類があります。【一括繰り上げ返済】【一部繰り上げ返済】ここで言う【繰り上げ返済】とは【一部繰り上げ返済】の事です。一部繰り上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」があり、効果として大きいのは、「返済期間短縮型」です。
建成ではファイナンシャルプランのご相談をしております。
資産価値を意識した住宅購入では、自身のライフプランが最も重要です。
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既存不適格建築物って何?

【建築】とは、建築物を「新築」・「増築」・「改築」または「移転」する行為のことです。
土地に「定着」していて※(地面に限らない場合もあります)「屋根」および「柱」もしくは、「壁」があることが定義です。
※定着定義ですが、固定されていなくても「簡単に動かすこと」ができなければ建築物とみなします。
この建築物が着工後に建築基準法が変わって適合しなくなったものを【既存不適格建築物】といいます。
よく増築等による建ぺい率・容積率オーバー等、建物を変えて(増築や変更等)建築基準法に適合しなくなった建築物に対し既存不適格建築物と呼ぶ不動産業者がいますが、このようなケースでは既存不適格建築物とは呼びません。
この場合は【違反建築物】となります。
既存不適格建築物とは【着工後に建築基準法が変わったことにより適合しなくなった】ということです。
建築基準法に、はじめから適合しない違反建築とは大きく違うわけです。
違反建築の場合、本来建築基準法に適合するようにする必要があります。
再建築等の際、建築基準法に適合させてた場合、建築物の大きさ(広さや、高さ等)が減少することもよくあります。
また、違反建築物の場合【住宅ローン】を利用できないケースもあり、建物の資産価値を大きく損なうだけではなく、建築基準法が求める最低基準の【安心・安全】が損なわれている場合もあります。
中古住宅を検討する場合は必ず下記の事に注意を向けてください。
①建築物の新築年月日が
A昭和56年5月以前
B昭和56年6月以降
C平成12年6月以降
※ABで地震に対する必要壁量の係数等が違います。BCでは必要壁量は同じですが、Cでは建物の壁量のバランス・金物(筋交い等)等の性能規定・仕様規定等の違いがあります。
②建築確認済であるか。(※日付と番号が確認できることが重要)
③検査済証があるか。(※日付と番号が確認できることが重要)
②.③がない場合は役所にて建築台帳記載事項証明書を取得し②③の日付と番号を確認します。
④現在の間取りと計画時にある間取りを見比べ、間取り等の変更がないか確認をする。(建築確認後に小屋裏収納・大スパンな窓・間仕切りの変更・吹き抜け等を設置し、完了検査を受けていない建築物は意外とたくさんあるので注意です。)
⓹④と同時に指定建ぺい率・容積率を確認する。
更に注意が必要な事があります。
都市計画区域等では、特殊建築物以外で延べ500㎡以下・高さ13m以下・軒高9m以下・2階建て木造建築、もしくは平屋で延べ200㎡以下の建築物であれば【4号特例】と言って、建築士が設計したものであれば【構造計算】不要(構造審査が省略)とされている点です。
特に一部の建築士・工務店等を除き【2階建てに構造計算は必要ない】と考える建築士・工務店等が数多いのも現実で、この4号特例を隠れ蓑にしている事実があります。
※壁量計算だけを構造計算として説明されるケースがありますが、正確には構造計算ではありませんのでご注意ください。
例えば
●明らかに建物4方向のうちある方向面だけに開口部(大きなテラス窓などは注意)が集中していて壁のバランスが悪いと感じる。
●2階が1階よりも大きい。2階と1階の上下のバランスが悪い。
●1階と2階の壁や柱の位置がバラバラでそろっていない。
●吹き抜けがある。
など、おや?っと感じた場合は【構造計算書等】建物の安全を検討した書類はありますか?と聞くべきです。
おそらくほとんどの答えは【わかりません】か【ありません】です。
上記ABの年代の建築物では、特に建物状況調査(インスペクション)と合わせて【耐震診断】をお勧めします。
Bの場合必要な壁量を満たしていても壁のバランスが悪い・床の剛性が悪い場合は、ねじれ、ゆがみを生じる配置であることがとても多いのです。
壁量もそうですが、その配置のバランスはとても重要です。
建成では建物状況調査(インスペクション)と同時に耐震診断も行うことができます。
耐震補強設計・耐震基準適合証明書の発行ももちろん可能です。
買ってはいけない物件が1秒でわかるアプリ セルフィン ※ご利用は無料です。

住宅購入資金計画最大のポイントとは

家を買う!と決めたらまずは資金計画です。
資金計画といっても「家を買うための資金計画」はもちろんですが、長期の資金計画を「立てる・知る」ことがとても重要です。
【住宅ローン審査通過=生活ができる】ではありません。
しかし、単純に返済比率(住宅ローン一年間の元利金等返済額の年収における割合)のみで物件購入金額を決めてしまっている方がほとんどだと思います。
「住宅を購入するまでの資金計画」月の支払いが現状の収入と支出のバランスをみてなんとか大丈夫そうだ。。程度ということです。
まず、「住宅を購入」ができたとしても、子育て世帯であれば教育費を工面しなければいけなくなります。
お子さんがまだ「予定」・「小学生」くらいの年齢であれば、あまり先にかかるであろう教育費は漠然とした感覚であろうと思います。
幼稚園3歳から高校3学年までの学習費総額平均グラフ(FP協会基本データ集より転載)
大学進学を希望する場合、さらに教育費はかさむことになります。
つまり、お子様の人数×教育費も念頭に置き準備をしなければなりません。
次に準備が必要な資金として「住宅のリフォーム」です。
(資料は国土交通省より転載)
形あるものは必ず朽ちていきます。住宅は正しくメンテをすることで高寿命にすることができます。また、劣化の進行を遅らせることにより建物の剛性が維持され結果、性能も維持できます。
どんなに地震に強い家を購入したとしても、「雨漏り」を軽度と放置した結果、構造躯体が腐朽し、地震に弱い家にになってしまいます。
住宅を購入する=メンテナンス費用準備が必要になります。
最後は老後です。
住宅ローンも終わり、子育ても終了し、住宅メンテは今後継続は必要だが、自身の老後に備えるためのリフォームは終了しました。
やっと一息と思ったのもつかの間。
「あれ、もうお金がない。。」
高齢者世帯(無職)の家計収支比較(FP協会基本データ集より転載)
基本的に年金収入だけでは、生活することは難しです。
今までできなかったことにたくさんチャレンジがしてみたい人もいるでしょうが、現実お金がなければ難しいのも現実。
そのほかに、日常的に上記以外にもたくさんのイベントによる出費が発生します。
例えば
習い事をさせたい、したい・お子さんをプロ選手に育てるための英才プログラムを検討したい。
お子さんが留学したい・医師を目指したいと思っている。
車・バイクを定期的に買い替えたい。
多趣味、または、趣味に費用がかかる。
子供の結婚費用等全部、または一部負担してあげたい。
転職を考えている。等々
今時点でもある程度のライフイベントは想定できます。
「住宅を購入しようと」考えたら、ある程度は長期資金計画を意識しましょう。
建成では、ご希望の方へファイナンシャルプランニング相談を行っています。
今あなたを担当している不動産仲介の営業さんは、あなたの将来を見据えてくれていますか?
これからはより、住宅を資産として考えていく時代です。
「家を一生に一度の買い物」と平気で言っている不動産業者での購入はやめましょう。
不動産購入の第一歩は、自身のためのエージェントの発見からです。
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