親からのマイホーム資金援助

住宅購入時に親子間で資金援助が行われるケースでは注意が必要です。
その資金援助の実態が【貸借】なのか【贈与】なのかの区別があいまいなケースが多いからです。
通常は【貸借】としますが、実際は契約書があっても、事実上返済がなされていない場合は、【贈与】になります。
重要なのは、金銭貸借契約後の状況がどうか?が問われます。
気を付けたい点を下記に上げます。
①返済条件はあるか?
②返済状況はどうか?
③返済可能な金額か?
返済期日・返済額・返済方法等を明確にする必要があります。
具体的な例は
途中まで返済したがその後返済していない。
毎回の返済金額が大きく、収入状況から住宅ローン返済と合わせた結果、無理な返済計画である。
返済の状況が確認できない。等々
実態が【贈与】である場合は、予期せぬ贈与税が発生します。
住宅取得には金銭の貸与のための制度があります。
詳しくは
直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm
※国税庁HP
上記URL文内にある、住居用家屋の新築、取得又は増改築等の要件を抜粋します。
イ 新築又は取得した住宅用の家屋の登記簿上の床面積(マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積)が50以上240以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること。
ロ 取得した住宅が次のいずれかに該当すること。
①建築後使用されたことのない住宅用の家屋
②建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その取得の日以前20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)に建築されたもの
(注) 耐火建築物とは、登記簿に記録された家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造などのものをいいます。
③建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明されたもの
④上記及びのいずれにも該当しない建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その住宅用の家屋の取得の日までに同日以後その住宅用の家屋の耐震改修を行うことにつき、一定の申請書等に基づいて都道府県知事などに申請をし、かつ、贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの
この要件,,ロの②にある【建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その取得の日以前20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)に建築されたもの】
を超えた場合でも【既存住宅売買かし保険】付保する、耐震基準適合証明書を発行するなどして特例を使用できます。
正しく制度を知ってうまく活用しましょう。
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家を買うなら知っておきたい情報セミナー7月開催

さいたま市浦和区開催「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」終了しました。今回もたくさんの方にご来場いただきました。

次回開催は9月9日(土)14:00~

会場所在地
さいたま市中央区新都心4-3 ウェルクビル1F
会場名
パナソニックリビングショールームさいたま

ご予約はこちら

 

 

 

 

仲介会社は選ぶ②

不動産取引では誰のために何をしなければいけないのかをエージェントが良く考える必要があります。

実例1

全国展開をしている大手仲介会社からの問い合わせで最近こんなことがありました。

お客様がフラット35利用すべく適合証明発行のための現場検査を行ったところ、1Fの1部屋に6.7/1000の床の傾きが確認されたのでその是正工事をお願いしたいという内容。

※6.7/1000の傾きとは1mで6.7mm床が傾いている・たわんでいるということ、実務では3m以上の距離をとって計測をします。つまり3mの距離をとって6.7/1000ということは約2センチもの傾きまたは、たわみがあることになります。

検査を行った建築事務所では自社にて工事を行っておらず、是正工事を依頼するにあたり、業者の選定基準として「既存住宅かし保険・リフォームかし保険」を扱える業者を選定して当社に問い合わせたということでした。

しかし、話をよく聞いてみると。。

①床の不陸の原因

まずその床の数値の原因を尋ねました。建物の傾斜によるものか、床の中央部付近のたわみなのか、また、壁の傾斜の数値はと

質問の返答は、私にはよくわからないので現場を見てほしいとのこと

診断者へその辺を確認できませんか?とお話しましたがとにかく現場を見てほしいとの回答。

不陸にも種類があり建物傾斜か床のたわみ等で大きく違ってきます。

構造上問題があるかどうか?が非常に重要なのですが。。。

②建物の築年数

次に建物の建築年月日を聞きました。

なんと建物はまだ築9年とのこと。。。

そこで、こう提案をしました。

ご存知の通り、新築した住宅の基本構造部分(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)に関しては完成引き渡し後から10年間になんらか欠陥が見つかれば、施工業差や不動産業者に対して、無料補修などが義務づけられていますから、それだけの傾きの数字があるのであれば、調査・是正工事とも、その義務責任のある業者へお願いするべきですと。そのほうがお客様の負担もなくなり(検査代・工事代)良いのではないでしょうか?と続けました。

しかし、その回答が信じられないものでした。

決済まで(対象不動産の引渡し行事)日がないので床の不陸を正常数値に戻してくれればいい!買主はその傾きは了承しているのでそこまでしなくとも問題ない!とのこと。。

意味が解りません。。

築9年でその傾きの数字の原因かわかりませんが、原因を特定しないまま引渡しを優先するとはびっくりです。

その傾きが、建築施工重要な欠陥だったらどうするのでしょうか?

地盤沈下・雨水等の流入等により土台が腐食、構造材の蟻害・土台等への柱等のめり込み・構造部材の欠損等、少し考えるだけでもこれだけ思い当たります。

これらの説明を買主様へ行ったうえでの「了承」なのでしょうか?とも質問しましたが、回答は無言。。

また、決済も売主様の都合上伸ばせない。とのこと(売主も自社の顧客)

買主様がこの話を聞いたらどうでしょうか?正直原因がわかるまで引渡し伸ばす協議をしたいと申し出ると思います。

結局、私は義務責任のある施工業者へ対応をすることを優先したほうが良いと強くアドバイスをしました。

しぶしぶ、そうします。と電話を切られましたが、アドバイス通りしていただけるとよいのですが。。

日々数字に追われている営業マンである彼が、アドバイス通りに行うのでしょうか?私は、別の業者へ同じような問い合わせをしていると思っています。

また、このケースでは「買主のことなど一切考えていません。」

仲介会社としての数字よりも安心と安全を優先すべきです。

前回同様、不動産屋に「こういうものです」「大丈夫です」と説明されれば、何も知らない消費者は、そういうものか。と思ってしまいます。

契約を急がず、建物インスペクション等を活用して最終的な購入への判断材料にすべきです。

自身の成績を優先されては困ります。買主に寄り添ってくれるエージェントを選びましょう。

 

 

 

 

 

 

 

所有者等による耐震性能チェックについて

前回、新耐震基準の耐震診断が簡素化でお伝えした検証法による解説が日本建築防災協会主催講習会にて開設されましたのでその一部を

対象は前回ご説明同様、

●在来軸組工法木造の平屋建て、または2階建てとなります。(混構造は対象外※異種の構造が組み合わさったもの 例RC+木 鉄骨+木等)

●建築年月日は昭和56年6月から平成12年5月まで

該当しないものは対象外です。

このシートは日本建築防災協会が発行する所有者による診断法のチェックシート最後のページ

このチェックシートを見ながらステップ1にある「所有者等による検証」をおこなっていきます。

気を付けたいのはチェック5の図面との整合性。図面通りかどうか判断するには少し大変かもしれませんね。

私の経験上、診断先の建物が図面通りだったことが少ないこともありますし、図面にはない部屋があったりなんてすることもよくあります。(※耐力壁のはずの壁が窓だった。図面より現況の部屋が大きい。図面にない部屋がある。小屋裏に部屋がある等々。)

現在お住いの家を売買等で住み継いだ場合、これらの変更点は告知されていなかったり、そもそも検証するための図面事態継承されないケースもあります。※図面がない場合、図面との整合性があわない場合は専門家の診断になります。

最後にチェックシートにある写真を撮るのですが、これは少し大変かもしれません。(床下・小屋裏点検口から目視できれば良いですが、基本侵入することになりますから。。)

また、地盤判定等に必要な情報も写真から判定することになるので、道路等の高低差だったり、擁壁の有無や近隣との建物配置だったり、広範囲に写真をとる必要もありますね。

これらの作業を所有者等(等はリフォーム業者でも可です。)が行い、専門家へ資料を渡すわけです。

 

専門家はこれらを検証するにあたり以下の留意事項が求められます。

●清算法を用いず四分割法を採用し一般診断で行う

●仕様が不明な壁であっても壁一枚につき壁基準耐力を1.0KN/mとして評価する

●所有者等の劣化状況の申告に基づき低減係数を0.7、0.85、1.0のいずれかで行う(計算自体は劣化がない状態で計算し最後に低減係数をかける)

●有開口壁の耐力は有開口壁の長さから算定する

等が主な留意事項です。

結果はこの表によって通知されるといった流れだそうです。

 

これからこの検証による料金設定を検討したいと思います。(汗)

 

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7/29 さいたま開催

 

 

 

気密?C値って?

気密測定試験機を使って圧力差を作り隙間からの空気流量数値を計ります。

その値をC値と呼びます。

つまり隙間相当面積のことです。

現在の省エネルギー基準(2009年改正)ではこの基準値は削除されています。

隙間相当面積は床面積1㎡にどれだけの隙間があるかを㎠で表します。

2㎠/㎡以下であればかなり気密性が高いです。(1㎡に2㎠の隙間ですから、100㎡だと20㎠の隙間しかないということ)

気密が高いと何がいいのでしょうか?

それは、適切な換気が行えることです。

気密性が低いと(隙間だらけ)以下のイメージ図のように適切な換気が行えません。

 

気密性が高いと、以下のイメージ図のように換気計画も行いやすくなります。

 

最近の建物は気密性を重視したものが多く、床下、小屋裏の適切な換気計画不良だったり、気流止めや、断熱欠損等の施工不良による内部結露の問題も多く見受けられます。

適切な換気計画にも気を配ることが必要です。

 

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http://kensei2009.co.jp/seminar.shtml

 

 

 

 

増築物件に注意

手狭になれば、住宅を増築!

ご自身が一生涯住まわれるのであれば、ご自身の財産である土地・建物ですので自由です。

この増築も【手続きを経て増築※建築確認】 であれば何の問題もありません。

しかし、【手続きを経ないで増築】していた場合どうでしょう。

この場合資産価値を大きく損なうので注意が必要です。

建築基準法には緩和措置があります。防火・準防火地域外であれば10㎡以下の増築は建築確認申請がいりません。

例えば

上記ケースの場合は、すでに制限上限です。

建ぺい率50% 敷地面積が100㎡に対し50%の割合なので建物面積50㎡

容積率 敷地面積が100㎡に対し100%の割合なので 延べ床100㎡まで

この住宅に10㎡増築すると、すでに制限を超え違反建築となります。

建物面積 が10㎡加算され60㎡になる。建ぺい率10%オーバー

延べ床面積が10㎡加算され110㎡になる。容積率10%オーバー

違反建築となるため、この建物を【売りたい】場合、買主は住宅ローンを利用できません。※現金取引なら別

増築面積を加算しても建ぺい率・容積率ともに制限内であれば、建物表題変更登記を行い、現在の正しい表示に変更する必要があります。※契約時に未登記部に関して取り決めをしなければいけません。

別なケースでは、土地を分筆し売却。しかし残った敷地面積の割合が減るため容積率オーバー

カーポートを設置したことにより建ぺい率オーバーなどなど

その建物は違反建築になっていないでしょうか?

 

さいたま市でインスペクションなら建成

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サイディング外壁

最近ではサイディングの釘打ちは見かけることは少ないですが、少し前の建物になるとサイディングを釘止施工するのが一般的でした。

通常サイディングの切り欠き寸法には注意を払わなければならない。

使用するサイディング幅が100mm以下となる場合は切断してから使用するなどの配慮が必要。

余り切幅を小さくしてしまうとこのようなクラックは当然入ると考えていい。

 

このような釘周りのクラックが開口部に集中していた。

 

 

釘の位置が端部より離れすぎるとこのように反ってしまうこともある。

釘止の本数や釘の止付け位置の認識が甘い職人に当たると数年でこうなる現場が多い。

先日も構造塾で佐藤先生の講義に集中してきました。

上部構造の軸力算出がなんとなくわかってきたところ(汗)

覚えることがありすぎる。。。

さいたま市でインスペクションご利用なら建成にお任せ下さい。

 

 

家は一生に一度の買い物ではない

2010年に1億2806万人だった総人口は、2040年に1億728万人となって2078万人も減ってします予測です。
この時点で約15%以上も減ってしまうことになります。
出典:「日本の将来推計人口(平成29年推計)」(国立社会保障・人口問題研究所)(http://www.ipss.go.jp/pp-zenkoku/j/zenkoku2017/pp_zenkoku2017.asp)
さらに深刻なのが高齢化に伴う生産年齢人口の減少です。2010年に8174万人だった※生産年齢人口が2040年には5787万人と、2387万人も減ってしまうとの予測だそうです。
※生産年齢人口とは、人口統計で、生産活動の中心となる15歳以上65歳未満の人口のこと
生産年齢人口6000万人割れに -2040年の日本、衝撃のシミュレーション
http://president.jp/articles/-/11641
【家は一生に一度の買い物】ではありません。
これから住む続ける街がローン完済までにどうなっていくのかを本気で考えなければいけません。
納税者が減り、高齢者が増え、人口が減り空家が増えればどうなるか?
自分が住み続ける自治体はこのままで大丈夫なのか?
これからは資産価値を意識しない買い方は、大変無駄な買い物になる可能性が高い。
目先の支払い負担割合や、建物の容姿で物件を選んでしまってはないですか?
【家は一生に一回の買い物です】と断言している不動産業者は論外です。
家を購入する失敗図式はこうです。
物件をポータルサイトで閲覧→物件掲載仲介会社へ連絡→案内
あなた【いいですね】
営業【いいでしょう】
営業【決めますか?】
あなた【はい】
住みかえへ先は賃貸ではありませんよね?
何を基準に決めているのでしょうか?
建物のデザインですか。
間取りでしょうか。
学区でしょうか。
陽当たりでしょうか。
家選びでは、所有権という権利の選択をしています。この権利はなんでしょうか。真剣に考えてください。
この権利を引継ぎ所有する次の段階のイメージ、つまり出口を意識していますか?
これからは資産価値を意識しない【住宅すごろく】な買い方では将来何も残らない可能性が高い。
家はいつでも買い替えられる賢い買い方を学びましょう。
家選びでは物件から始めるのではありません。
あなたにとって最適な仲介会社を選ぶことから始めることが大切です。
建成では、さいたま市を中心にセミナーを開催中です。※もちろん参加無料です。定員制のためご予約が必要です。

隣地との境界線上にブロック塀がある場合

門や塀も建築物です。その建築物が境界線上にある場合は特に注意です。

コンクリートブロックや石積み塀は建築基準法で仕様が定められているため、適法でない場合、建て替えなどの建築確認申請に影響します。

高さが2.2mを超えていないか?

1.2mを超えた場合、長さ3.4m以内に控え壁があるか?

最低限この2つは現地で確認しておきましょう。

ブロック塀の所有者はだれか?も忘れずに。

 

内視鏡カメラを新調しました。今日の検査に持参します(笑)

 

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フラット35子育て支援型・地域活性型を発表

住宅金融支援機構が、地方公共団体と連携して、子育て支援・地域活性化に向けて、フラット35の金利優遇し▲2.5%引き下げる。
住宅取得者は、該当地域で条件がそろえば、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利型住宅ローンの「フラット35」の金利優遇を受けられることとなる。
http://www.flat35.com/loan/flat35kosodate/index.html
※フラット35ページ子育て支援型・地域活性化型の案内
※資料は国土交通省HPより
対象となる住宅取得
若年子育て世帯による既存住宅の取得 ・ 若年子育て世帯・親世帯等による同居・近居のための 新築住宅・既存住宅の取得
UIJターンによる新築・既存住宅の取得 ・居住誘導区域内における新築住宅・既存住宅の取得
※ 各施策の要件は、地方公共団体が、地域の実情を踏まえて設定しています。
子育て支援型・地域活性型を利用するためにはいくつかの条件があります。
①住宅支援機構と連携する地方公共団体であること
連携している地方公共団体
http://www.flat35.com/loan/flat35kosodate/organizations.html
埼玉県では、蕨市・秩父郡長瀞町が該当
②フラット35子育て支援型・地域活性化型利用対象証明書を地方公共団体から取得すること
さいたま市で中古住宅適合証明書取得ならお任せ下さい。