所有者等による耐震性能チェックについて

前回、新耐震基準の耐震診断が簡素化でお伝えした検証法による解説が日本建築防災協会主催講習会にて開設されましたのでその一部を

対象は前回ご説明同様、

●在来軸組工法木造の平屋建て、または2階建てとなります。(混構造は対象外※異種の構造が組み合わさったもの 例RC+木 鉄骨+木等)

●建築年月日は昭和56年6月から平成12年5月まで

該当しないものは対象外です。

このシートは日本建築防災協会が発行する所有者による診断法のチェックシート最後のページ

このチェックシートを見ながらステップ1にある「所有者等による検証」をおこなっていきます。

気を付けたいのはチェック5の図面との整合性。図面通りかどうか判断するには少し大変かもしれませんね。

私の経験上、診断先の建物が図面通りだったことが少ないこともありますし、図面にはない部屋があったりなんてすることもよくあります。(※耐力壁のはずの壁が窓だった。図面より現況の部屋が大きい。図面にない部屋がある。小屋裏に部屋がある等々。)

現在お住いの家を売買等で住み継いだ場合、これらの変更点は告知されていなかったり、そもそも検証するための図面事態継承されないケースもあります。※図面がない場合、図面との整合性があわない場合は専門家の診断になります。

最後にチェックシートにある写真を撮るのですが、これは少し大変かもしれません。(床下・小屋裏点検口から目視できれば良いですが、基本侵入することになりますから。。)

また、地盤判定等に必要な情報も写真から判定することになるので、道路等の高低差だったり、擁壁の有無や近隣との建物配置だったり、広範囲に写真をとる必要もありますね。

これらの作業を所有者等(等はリフォーム業者でも可です。)が行い、専門家へ資料を渡すわけです。

 

専門家はこれらを検証するにあたり以下の留意事項が求められます。

●清算法を用いず四分割法を採用し一般診断で行う

●仕様が不明な壁であっても壁一枚につき壁基準耐力を1.0KN/mとして評価する

●所有者等の劣化状況の申告に基づき低減係数を0.7、0.85、1.0のいずれかで行う(計算自体は劣化がない状態で計算し最後に低減係数をかける)

●有開口壁の耐力は有開口壁の長さから算定する

等が主な留意事項です。

結果はこの表によって通知されるといった流れだそうです。

 

これからこの検証による料金設定を検討したいと思います。(汗)

 

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気密?C値って?

気密測定試験機を使って圧力差を作り隙間からの空気流量数値を計ります。

その値をC値と呼びます。

つまり隙間相当面積のことです。

現在の省エネルギー基準(2009年改正)ではこの基準値は削除されています。

隙間相当面積は床面積1㎡にどれだけの隙間があるかを㎠で表します。

2㎠/㎡以下であればかなり気密性が高いです。(1㎡に2㎠の隙間ですから、100㎡だと20㎠の隙間しかないということ)

気密が高いと何がいいのでしょうか?

それは、適切な換気が行えることです。

気密性が低いと(隙間だらけ)以下のイメージ図のように適切な換気が行えません。

 

気密性が高いと、以下のイメージ図のように換気計画も行いやすくなります。

 

最近の建物は気密性を重視したものが多く、床下、小屋裏の適切な換気計画不良だったり、気流止めや、断熱欠損等の施工不良による内部結露の問題も多く見受けられます。

適切な換気計画にも気を配ることが必要です。

 

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増築物件に注意

手狭になれば、住宅を増築!

ご自身が一生涯住まわれるのであれば、ご自身の財産である土地・建物ですので自由です。

この増築も【手続きを経て増築※建築確認】 であれば何の問題もありません。

しかし、【手続きを経ないで増築】していた場合どうでしょう。

この場合資産価値を大きく損なうので注意が必要です。

建築基準法には緩和措置があります。防火・準防火地域外であれば10㎡以下の増築は建築確認申請がいりません。

例えば

上記ケースの場合は、すでに制限上限です。

建ぺい率50% 敷地面積が100㎡に対し50%の割合なので建物面積50㎡

容積率 敷地面積が100㎡に対し100%の割合なので 延べ床100㎡まで

この住宅に10㎡増築すると、すでに制限を超え違反建築となります。

建物面積 が10㎡加算され60㎡になる。建ぺい率10%オーバー

延べ床面積が10㎡加算され110㎡になる。容積率10%オーバー

違反建築となるため、この建物を【売りたい】場合、買主は住宅ローンを利用できません。※現金取引なら別

増築面積を加算しても建ぺい率・容積率ともに制限内であれば、建物表題変更登記を行い、現在の正しい表示に変更する必要があります。※契約時に未登記部に関して取り決めをしなければいけません。

別なケースでは、土地を分筆し売却。しかし残った敷地面積の割合が減るため容積率オーバー

カーポートを設置したことにより建ぺい率オーバーなどなど

その建物は違反建築になっていないでしょうか?

 

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サイディング外壁

最近ではサイディングの釘打ちは見かけることは少ないですが、少し前の建物になるとサイディングを釘止施工するのが一般的でした。

通常サイディングの切り欠き寸法には注意を払わなければならない。

使用するサイディング幅が100mm以下となる場合は切断してから使用するなどの配慮が必要。

余り切幅を小さくしてしまうとこのようなクラックは当然入ると考えていい。

 

このような釘周りのクラックが開口部に集中していた。

 

 

釘の位置が端部より離れすぎるとこのように反ってしまうこともある。

釘止の本数や釘の止付け位置の認識が甘い職人に当たると数年でこうなる現場が多い。

先日も構造塾で佐藤先生の講義に集中してきました。

上部構造の軸力算出がなんとなくわかってきたところ(汗)

覚えることがありすぎる。。。

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家は一生に一度の買い物ではない

2010年に1億2806万人だった総人口は、2040年に1億728万人となって2078万人も減ってします予測です。
この時点で約15%以上も減ってしまうことになります。
出典:「日本の将来推計人口(平成29年推計)」(国立社会保障・人口問題研究所)(http://www.ipss.go.jp/pp-zenkoku/j/zenkoku2017/pp_zenkoku2017.asp)
さらに深刻なのが高齢化に伴う生産年齢人口の減少です。2010年に8174万人だった※生産年齢人口が2040年には5787万人と、2387万人も減ってしまうとの予測だそうです。
※生産年齢人口とは、人口統計で、生産活動の中心となる15歳以上65歳未満の人口のこと
生産年齢人口6000万人割れに -2040年の日本、衝撃のシミュレーション
http://president.jp/articles/-/11641
【家は一生に一度の買い物】ではありません。
これから住む続ける街がローン完済までにどうなっていくのかを本気で考えなければいけません。
納税者が減り、高齢者が増え、人口が減り空家が増えればどうなるか?
自分が住み続ける自治体はこのままで大丈夫なのか?
これからは資産価値を意識しない買い方は、大変無駄な買い物になる可能性が高い。
目先の支払い負担割合や、建物の容姿で物件を選んでしまってはないですか?
【家は一生に一回の買い物です】と断言している不動産業者は論外です。
家を購入する失敗図式はこうです。
物件をポータルサイトで閲覧→物件掲載仲介会社へ連絡→案内
あなた【いいですね】
営業【いいでしょう】
営業【決めますか?】
あなた【はい】
住みかえへ先は賃貸ではありませんよね?
何を基準に決めているのでしょうか?
建物のデザインですか。
間取りでしょうか。
学区でしょうか。
陽当たりでしょうか。
家選びでは、所有権という権利の選択をしています。この権利はなんでしょうか。真剣に考えてください。
この権利を引継ぎ所有する次の段階のイメージ、つまり出口を意識していますか?
これからは資産価値を意識しない【住宅すごろく】な買い方では将来何も残らない可能性が高い。
家はいつでも買い替えられる賢い買い方を学びましょう。
家選びでは物件から始めるのではありません。
あなたにとって最適な仲介会社を選ぶことから始めることが大切です。
建成では、さいたま市を中心にセミナーを開催中です。※もちろん参加無料です。定員制のためご予約が必要です。

隣地との境界線上にブロック塀がある場合

門や塀も建築物です。その建築物が境界線上にある場合は特に注意です。

コンクリートブロックや石積み塀は建築基準法で仕様が定められているため、適法でない場合、建て替えなどの建築確認申請に影響します。

高さが2.2mを超えていないか?

1.2mを超えた場合、長さ3.4m以内に控え壁があるか?

最低限この2つは現地で確認しておきましょう。

ブロック塀の所有者はだれか?も忘れずに。

 

内視鏡カメラを新調しました。今日の検査に持参します(笑)

 

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フラット35子育て支援型・地域活性型を発表

住宅金融支援機構が、地方公共団体と連携して、子育て支援・地域活性化に向けて、フラット35の金利優遇し▲2.5%引き下げる。
住宅取得者は、該当地域で条件がそろえば、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利型住宅ローンの「フラット35」の金利優遇を受けられることとなる。
http://www.flat35.com/loan/flat35kosodate/index.html
※フラット35ページ子育て支援型・地域活性化型の案内
※資料は国土交通省HPより
対象となる住宅取得
若年子育て世帯による既存住宅の取得 ・ 若年子育て世帯・親世帯等による同居・近居のための 新築住宅・既存住宅の取得
UIJターンによる新築・既存住宅の取得 ・居住誘導区域内における新築住宅・既存住宅の取得
※ 各施策の要件は、地方公共団体が、地域の実情を踏まえて設定しています。
子育て支援型・地域活性型を利用するためにはいくつかの条件があります。
①住宅支援機構と連携する地方公共団体であること
連携している地方公共団体
http://www.flat35.com/loan/flat35kosodate/organizations.html
埼玉県では、蕨市・秩父郡長瀞町が該当
②フラット35子育て支援型・地域活性化型利用対象証明書を地方公共団体から取得すること
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新耐震基準の耐震診断が簡素化

木造の耐震診断については【木造住宅の耐震診断と補強方法(2012年改訂版)指針として診断を行っています。
この指針は旧耐震とと呼ばれる基準法範囲の建物を対象としている。
私も含めて、耐震診断を行う実務者は必ず持っている技術本です。
今回、新耐震基準導入以降の木造住宅を対象に効率的な(簡素化)した指針が検討され、昭和56年6月1日~平成12年5月31日までの新耐震基準の在来工法木造平屋建て、2階建てを対象に発表されました。
検証については、所有者自ら、または、リフォーム業者を対象としています。
【所有者等による検証】で専門家による検証が必要!とされた場合、耐震診断の専門家が現地調査を行わずに、図面や所有者等による建物調査の結果などを利用して耐震性能の確認を行うというもの
詳しくは国土交通省の資料を参照http://www.mlit.go.jp/common/001184897.pdf
所有者等がチェックする診断リストの一部抜粋 日本建築防災協会HPよりhttp://www.kenchiku-bosai.or.jp/8100
しかし、実務者からすると、図面と現況が整合していない物件が数多く。。。結局現地確認が必要になりますね。。
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省エネ基準?一次エネルギーってなに?

住宅では、暖房、冷房、給湯、換気、照明 暖房、冷房、給湯、換気、照明 を一次エネルギー消費量計算対象とします。
今回は住宅の省エネ等のお話はいったん横に置いときます。
もっと基本的な一次エネルギーって何?を簡単に説明します。
一次エネルギーの定義は、私たちが利用するエネルギーのうち、変換加工する前の、自然界にもともと存在している、木炭、石炭・石油・天然ガス、太陽放射・地熱・風力・水力、原子力(原子力はちょっと違うという話もあります。)をいいます。
この一時エネルギーを使って私たちは生活を営んでいます。
例えば、住宅で使用する2次エネルギー(電気やガスなどに加工され使いやすくなったエネルギー)が1000w必要だとします。
火力発電で住宅で使いたい1000wの電力をつくるには、3000w相当のガスをつかわなくてはなりません。

つまり、2000Wは環境中へ排熱されます。(電力と熱のエネルギーの質が異なるためです)
住宅の断熱性能を高めることは環境にも優しいといえます。
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住宅取得子育て世帯に補助金

意外と知られていないこの補助金。

埼玉県では、少子化対策の一環として、中古住宅の取得、リフォームに補助金が出ます。(他国等補助金との併用不可)

平成29年度埼玉県多子世帯向け中古住宅取得

①.18歳未満の子が3人以上の世帯 又は

②.18歳未満の子が2人で3人目を希望する夫婦がともに40歳未満の世帯

18歳未満(平成29年4月1日から平成30年3月31日までに18歳になる子)の子が3人の場合、40歳の制限はありません。

戸建てでは床面積が100㎡以上で新耐震基準を満たすもの

マンションでは床面積が80㎡以上で同じく新耐震基準を満たすもの

※新耐震基準とは昭和56年6月以降に建築確認を取得した建物

(旧耐震でも耐震基準適合証明書があれば申請可能です。)

該当する場合は、申請しないと損です。

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