サイディング外壁

最近ではサイディングの釘打ちは見かけることは少ないですが、少し前の建物になるとサイディングを釘止施工するのが一般的でした。

通常サイディングの切り欠き寸法には注意を払わなければならない。

使用するサイディング幅が100mm以下となる場合は切断してから使用するなどの配慮が必要。

余り切幅を小さくしてしまうとこのようなクラックは当然入ると考えていい。

 

このような釘周りのクラックが開口部に集中していた。

 

 

釘の位置が端部より離れすぎるとこのように反ってしまうこともある。

釘止の本数や釘の止付け位置の認識が甘い職人に当たると数年でこうなる現場が多い。

先日も構造塾で佐藤先生の講義に集中してきました。

上部構造の軸力算出がなんとなくわかってきたところ(汗)

覚えることがありすぎる。。。

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家は一生に一度の買い物ではない

2010年に1億2806万人だった総人口は、2040年に1億728万人となって2078万人も減ってします予測です。
この時点で約15%以上も減ってしまうことになります。
出典:「日本の将来推計人口(平成29年推計)」(国立社会保障・人口問題研究所)(http://www.ipss.go.jp/pp-zenkoku/j/zenkoku2017/pp_zenkoku2017.asp)
さらに深刻なのが高齢化に伴う生産年齢人口の減少です。2010年に8174万人だった※生産年齢人口が2040年には5787万人と、2387万人も減ってしまうとの予測だそうです。
※生産年齢人口とは、人口統計で、生産活動の中心となる15歳以上65歳未満の人口のこと
生産年齢人口6000万人割れに -2040年の日本、衝撃のシミュレーション
http://president.jp/articles/-/11641
【家は一生に一度の買い物】ではありません。
これから住む続ける街がローン完済までにどうなっていくのかを本気で考えなければいけません。
納税者が減り、高齢者が増え、人口が減り空家が増えればどうなるか?
自分が住み続ける自治体はこのままで大丈夫なのか?
これからは資産価値を意識しない買い方は、大変無駄な買い物になる可能性が高い。
目先の支払い負担割合や、建物の容姿で物件を選んでしまってはないですか?
【家は一生に一回の買い物です】と断言している不動産業者は論外です。
家を購入する失敗図式はこうです。
物件をポータルサイトで閲覧→物件掲載仲介会社へ連絡→案内
あなた【いいですね】
営業【いいでしょう】
営業【決めますか?】
あなた【はい】
住みかえへ先は賃貸ではありませんよね?
何を基準に決めているのでしょうか?
建物のデザインですか。
間取りでしょうか。
学区でしょうか。
陽当たりでしょうか。
家選びでは、所有権という権利の選択をしています。この権利はなんでしょうか。真剣に考えてください。
この権利を引継ぎ所有する次の段階のイメージ、つまり出口を意識していますか?
これからは資産価値を意識しない【住宅すごろく】な買い方では将来何も残らない可能性が高い。
家はいつでも買い替えられる賢い買い方を学びましょう。
家選びでは物件から始めるのではありません。
あなたにとって最適な仲介会社を選ぶことから始めることが大切です。
建成では、さいたま市を中心にセミナーを開催中です。※もちろん参加無料です。定員制のためご予約が必要です。

隣地との境界線上にブロック塀がある場合

門や塀も建築物です。その建築物が境界線上にある場合は特に注意です。

コンクリートブロックや石積み塀は建築基準法で仕様が定められているため、適法でない場合、建て替えなどの建築確認申請に影響します。

高さが2.2mを超えていないか?

1.2mを超えた場合、長さ3.4m以内に控え壁があるか?

最低限この2つは現地で確認しておきましょう。

ブロック塀の所有者はだれか?も忘れずに。

 

内視鏡カメラを新調しました。今日の検査に持参します(笑)

 

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フラット35子育て支援型・地域活性型を発表

住宅金融支援機構が、地方公共団体と連携して、子育て支援・地域活性化に向けて、フラット35の金利優遇し▲2.5%引き下げる。
住宅取得者は、該当地域で条件がそろえば、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利型住宅ローンの「フラット35」の金利優遇を受けられることとなる。
http://www.flat35.com/loan/flat35kosodate/index.html
※フラット35ページ子育て支援型・地域活性化型の案内
※資料は国土交通省HPより
対象となる住宅取得
若年子育て世帯による既存住宅の取得 ・ 若年子育て世帯・親世帯等による同居・近居のための 新築住宅・既存住宅の取得
UIJターンによる新築・既存住宅の取得 ・居住誘導区域内における新築住宅・既存住宅の取得
※ 各施策の要件は、地方公共団体が、地域の実情を踏まえて設定しています。
子育て支援型・地域活性型を利用するためにはいくつかの条件があります。
①住宅支援機構と連携する地方公共団体であること
連携している地方公共団体
http://www.flat35.com/loan/flat35kosodate/organizations.html
埼玉県では、蕨市・秩父郡長瀞町が該当
②フラット35子育て支援型・地域活性化型利用対象証明書を地方公共団体から取得すること
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新耐震基準の耐震診断が簡素化

木造の耐震診断については【木造住宅の耐震診断と補強方法(2012年改訂版)指針として診断を行っています。
この指針は旧耐震とと呼ばれる基準法範囲の建物を対象としている。
私も含めて、耐震診断を行う実務者は必ず持っている技術本です。
今回、新耐震基準導入以降の木造住宅を対象に効率的な(簡素化)した指針が検討され、昭和56年6月1日~平成12年5月31日までの新耐震基準の在来工法木造平屋建て、2階建てを対象に発表されました。
検証については、所有者自ら、または、リフォーム業者を対象としています。
【所有者等による検証】で専門家による検証が必要!とされた場合、耐震診断の専門家が現地調査を行わずに、図面や所有者等による建物調査の結果などを利用して耐震性能の確認を行うというもの
詳しくは国土交通省の資料を参照http://www.mlit.go.jp/common/001184897.pdf
所有者等がチェックする診断リストの一部抜粋 日本建築防災協会HPよりhttp://www.kenchiku-bosai.or.jp/8100
しかし、実務者からすると、図面と現況が整合していない物件が数多く。。。結局現地確認が必要になりますね。。
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省エネ基準?一次エネルギーってなに?

住宅では、暖房、冷房、給湯、換気、照明 暖房、冷房、給湯、換気、照明 を一次エネルギー消費量計算対象とします。
今回は住宅の省エネ等のお話はいったん横に置いときます。
もっと基本的な一次エネルギーって何?を簡単に説明します。
一次エネルギーの定義は、私たちが利用するエネルギーのうち、変換加工する前の、自然界にもともと存在している、木炭、石炭・石油・天然ガス、太陽放射・地熱・風力・水力、原子力(原子力はちょっと違うという話もあります。)をいいます。
この一時エネルギーを使って私たちは生活を営んでいます。
例えば、住宅で使用する2次エネルギー(電気やガスなどに加工され使いやすくなったエネルギー)が1000w必要だとします。
火力発電で住宅で使いたい1000wの電力をつくるには、3000w相当のガスをつかわなくてはなりません。

つまり、2000Wは環境中へ排熱されます。(電力と熱のエネルギーの質が異なるためです)
住宅の断熱性能を高めることは環境にも優しいといえます。
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住宅取得子育て世帯に補助金

意外と知られていないこの補助金。

埼玉県では、少子化対策の一環として、中古住宅の取得、リフォームに補助金が出ます。(他国等補助金との併用不可)

平成29年度埼玉県多子世帯向け中古住宅取得

①.18歳未満の子が3人以上の世帯 又は

②.18歳未満の子が2人で3人目を希望する夫婦がともに40歳未満の世帯

18歳未満(平成29年4月1日から平成30年3月31日までに18歳になる子)の子が3人の場合、40歳の制限はありません。

戸建てでは床面積が100㎡以上で新耐震基準を満たすもの

マンションでは床面積が80㎡以上で同じく新耐震基準を満たすもの

※新耐震基準とは昭和56年6月以降に建築確認を取得した建物

(旧耐震でも耐震基準適合証明書があれば申請可能です。)

該当する場合は、申請しないと損です。

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フラット35S金利が変わる

金利引下げ幅が変わります。
【フラット35】S(金利Bプラン)
平成29年9月30日以前の申込受付分
当初5年間 年▲0.3%

平成29年10月1日以後の申込受付分
当初5年間 年▲0.25%

※フラット35パンフレット

(中古住宅特有の基準)
次の(1)から(4)までのうちいずれか1つ以上の基準を満たす住宅であると
省エネルギー性
(開口部断熱)
(1)二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅
省エネルギー性
(外壁等断熱)
(2)建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅(省エネルギー対策等級2以上または断熱等性能等級2以上)または中古マンションらくらくフラット35のうち【フラット35】S(省エネルギー性(外壁等断熱)に適合するもの)として登録された住宅(※1)(※2)
バリアフリー性
(手すり設置)
(3)浴室及び階段に手すりが設置された住宅
バリアフリー性
(段差解消)
(4)屋内の段差が解消された住宅

上記のいずれかをクリアすることによってSBプランが適用できます。

 

建成では適合証明発行を行っています。

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収益還元法で不動産の「利用価値」を判断します。
インターネット技術を利用して不動産価格の妥当性を判定できることを謳っているサイトもありますが、そのほとんどがインターネット上に点在する不動産広告情報を自動的に収集・分析するもので、システムの都合上、不動産の鑑定方法としては取引事例法に近い判定方法を用いているサイトが多いです。
SelFinでは価格の妥当性を収益還元法で算出しています。不動産の価値は「利用価値」という側面を持つからです。収益還元法は物件の賃料や利回りから不動産の価値を判断する方法で、資産価値が下がりにくい住宅購入には欠かせない検討です。また、初期段階でたくさんの物件情報を閲覧する際には、希望するエリアや指定した条件の「相場観」がわかるので特にご活用いただけます。まずは収益還元法でエリアや物件を絞り、気に入った物件が出てきたらプロに依頼して取引事例法で確認するという流れがお勧めです。
※PDF資料にもできます。
SelFinは全国共通のアルゴリズムです
SelFinは複雑なアルゴリズムで価格の妥当性を判定しています。駅からの距離、マンションの規模や階数、築年数など不動産の価格は様々な要素で変動します。SelFinの大きな特徴は、全国どの物件でも共通の計算方法を用いているという点です。地域性を考慮して計算方法そのものを変えてしまうと、公平な価格判断ができず、物件の利用価値を俯瞰して判断することができないからです。
地域で有名なプレミアムマンションや、再販事業者によるリノベーション済みマンションなどをSelFinで調査すると、物件価格が高すぎると判定されることがあります。プレミアは利用価値には反映されず、リノベーション済み物件は事業者の利益分高く販売されているということがわかります。
物件探しの便利ツール「セルフィン」をご活用ください。
セルフィンのご利用は無料です。誰でも簡単に価格の妥当性を判断することができるようになります。何物件か調査していくうちに、物件価格の考え方が変わってくると思います。ローンが組める金額や毎月の返済額で選ぶのが住宅購入ではありません。「売ったらいくら」「貸したらいくら」将来的なリセールバリューを考慮して検討するのが本当の住宅購入のあり方です。
資産価値が下がりにくい住宅購入のお手伝いを行っています。まずはSelFinをご利用いただき、気になった物件が出てきたらお気軽にご相談ください。

仲介会社は選ぶ

他社仲介案件にインスペクション事業者として、買主様から直接ご依頼をいただく機会が多くあります。
補助金等利用希望であった場合、制度内容、そのスキームの説明をいたします。スキームを間違うと補助等が受けられない場合もあるため、当然買主様の仲介業者に対しその要望を把握済みかどうかの確認をします。
8割近くの買主側の仲介業者は、【よくわからないので売主側仲介業者と直接やり取りをしてくれ】となります。
買主仲介会社からの依頼のケースでは、説明を助言することはありますが、自社の責任を丸投げするような言動はまずありません。
前者のように、エージェントとしての自覚や勉強が足らずに、業務ではなく、【子供の使い】になっている担当者によくお目にかかります。
バイヤーズエージェントとは、買主のための専属の代理人と言っても良いでしょう。
【買主のため】ですから、当然その責務を担わなければなりません。
売主・買主が諸条件で合意できれば契約となりますが、右も左もわからない買主が不動産取引において、妥当な要望や適切な交渉をするためには、不動産の専門家である仲介業者にゆだねるしかありません。
不動屋の看板を掲げていれば、消費者から見ればプロとして認識しますよね。
そのプロに諸条件交渉において【こういうものです】と断定された助言を受ければ、ほとんどの消費者は【そういうもの】と納得するしかないでしょう。
諸条件交渉において、交渉材料を買主側業者が事前に把握していないため売主側の条件で話が進むことがほとんどです。
実務では売りに仲介、買いに仲介とそれぞれに業者が介在する場合には、売主側の仲介会社が重要事項説明書、契約書作成を担うことがほとんどです。一方が仲介会社が大手の場合は、ほぼ大手の仲介会社が契約書等を作成します。
重要事項説明書・契約書作成を行う者が確定していた場合、書類作成しなくていい、大手だから安心という理由から、法令調査もしない業者もいます。
※大手だから安心の意味が解りません。この時点でプロではない。
売主側諸条件で進んだ場合、契約書等作成は当然売り側で行います。売り側の仲介業者は、売主にとって良い条件で販売を任されているため、特約等諸条件も売主に有利な内容になるのは当たり前です。
このようなケースでは、ほぼ売り側の要望に沿って進みます。当然中身は買主にマイナスな取引になります。
最悪の場合、物件を見もせず、終始電話伝言のみに徹し、仲介判子をおして、ローン通して終わりとする業者もいます。
売り側1社のみの仲介業者しかいないケースでも、やはり、売り側の条件で進む(進めるしかない)ことがほとんどです。
しつこいですが、売り側の仲介業者は、依頼主である売主に【いい条件】での売却を託されています。
(希に根拠のない高額な金額、好条件を提示して、売主を誤認させ物件を預かっている業者もいますから。)

買主の業者は、対象物件の【価格の妥当性・根拠】、【エリアの街力・流動性】、【法令制限・建物の基準法違反の有無】、【想定される瑕疵調査依頼や調査の判断】、【ハザード関連資料の把握】ぐらいは最低限行ってもらいたい。
これらを買主側の仲介が把握することで、買主側の諸条件交渉も相手方にぶつけられます。
対等な取引をするためにも、不動産購入に必要なのは自身のバイヤーズエージェントを探すことです。

物件(物件はどこの不動産屋にいっても同じ物件を取り扱っています。※事業者が公開しない物件は除く)探しよりも、優秀なエージェントを探しましょう。
イエシル不動産アドバイザーサイトでは自身にあったエージェントを複数紹介してくれます。※建成も登録していただいておりますのでご紹介(笑)