新耐震基準の耐震診断が簡素化

木造の耐震診断については【木造住宅の耐震診断と補強方法(2012年改訂版)指針として診断を行っています。
この指針は旧耐震とと呼ばれる基準法範囲の建物を対象としている。
私も含めて、耐震診断を行う実務者は必ず持っている技術本です。
今回、新耐震基準導入以降の木造住宅を対象に効率的な(簡素化)した指針が検討され、昭和56年6月1日~平成12年5月31日までの新耐震基準の在来工法木造平屋建て、2階建てを対象に発表されました。
検証については、所有者自ら、または、リフォーム業者を対象としています。
【所有者等による検証】で専門家による検証が必要!とされた場合、耐震診断の専門家が現地調査を行わずに、図面や所有者等による建物調査の結果などを利用して耐震性能の確認を行うというもの
詳しくは国土交通省の資料を参照http://www.mlit.go.jp/common/001184897.pdf
所有者等がチェックする診断リストの一部抜粋 日本建築防災協会HPよりhttp://www.kenchiku-bosai.or.jp/8100
しかし、実務者からすると、図面と現況が整合していない物件が数多く。。。結局現地確認が必要になりますね。。
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省エネ基準?一次エネルギーってなに?

住宅では、暖房、冷房、給湯、換気、照明 暖房、冷房、給湯、換気、照明 を一次エネルギー消費量計算対象とします。
今回は住宅の省エネ等のお話はいったん横に置いときます。
もっと基本的な一次エネルギーって何?を簡単に説明します。
一次エネルギーの定義は、私たちが利用するエネルギーのうち、変換加工する前の、自然界にもともと存在している、木炭、石炭・石油・天然ガス、太陽放射・地熱・風力・水力、原子力(原子力はちょっと違うという話もあります。)をいいます。
この一時エネルギーを使って私たちは生活を営んでいます。
例えば、住宅で使用する2次エネルギー(電気やガスなどに加工され使いやすくなったエネルギー)が1000w必要だとします。
火力発電で住宅で使いたい1000wの電力をつくるには、3000w相当のガスをつかわなくてはなりません。

つまり、2000Wは環境中へ排熱されます。(電力と熱のエネルギーの質が異なるためです)
住宅の断熱性能を高めることは環境にも優しいといえます。
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さいたまでインスペクションを選ぶなら建成です。

住宅取得子育て世帯に補助金

意外と知られていないこの補助金。

埼玉県では、少子化対策の一環として、中古住宅の取得、リフォームに補助金が出ます。(他国等補助金との併用不可)

平成29年度埼玉県多子世帯向け中古住宅取得

①.18歳未満の子が3人以上の世帯 又は

②.18歳未満の子が2人で3人目を希望する夫婦がともに40歳未満の世帯

18歳未満(平成29年4月1日から平成30年3月31日までに18歳になる子)の子が3人の場合、40歳の制限はありません。

戸建てでは床面積が100㎡以上で新耐震基準を満たすもの

マンションでは床面積が80㎡以上で同じく新耐震基準を満たすもの

※新耐震基準とは昭和56年6月以降に建築確認を取得した建物

(旧耐震でも耐震基準適合証明書があれば申請可能です。)

該当する場合は、申請しないと損です。

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フラット35S金利が変わる

金利引下げ幅が変わります。
【フラット35】S(金利Bプラン)
平成29年9月30日以前の申込受付分
当初5年間 年▲0.3%

平成29年10月1日以後の申込受付分
当初5年間 年▲0.25%

※フラット35パンフレット

(中古住宅特有の基準)
次の(1)から(4)までのうちいずれか1つ以上の基準を満たす住宅であると
省エネルギー性
(開口部断熱)
(1)二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅
省エネルギー性
(外壁等断熱)
(2)建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅(省エネルギー対策等級2以上または断熱等性能等級2以上)または中古マンションらくらくフラット35のうち【フラット35】S(省エネルギー性(外壁等断熱)に適合するもの)として登録された住宅(※1)(※2)
バリアフリー性
(手すり設置)
(3)浴室及び階段に手すりが設置された住宅
バリアフリー性
(段差解消)
(4)屋内の段差が解消された住宅

上記のいずれかをクリアすることによってSBプランが適用できます。

 

建成では適合証明発行を行っています。

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収益還元法で不動産の「利用価値」を判断します。
インターネット技術を利用して不動産価格の妥当性を判定できることを謳っているサイトもありますが、そのほとんどがインターネット上に点在する不動産広告情報を自動的に収集・分析するもので、システムの都合上、不動産の鑑定方法としては取引事例法に近い判定方法を用いているサイトが多いです。
SelFinでは価格の妥当性を収益還元法で算出しています。不動産の価値は「利用価値」という側面を持つからです。収益還元法は物件の賃料や利回りから不動産の価値を判断する方法で、資産価値が下がりにくい住宅購入には欠かせない検討です。また、初期段階でたくさんの物件情報を閲覧する際には、希望するエリアや指定した条件の「相場観」がわかるので特にご活用いただけます。まずは収益還元法でエリアや物件を絞り、気に入った物件が出てきたらプロに依頼して取引事例法で確認するという流れがお勧めです。
※PDF資料にもできます。
SelFinは全国共通のアルゴリズムです
SelFinは複雑なアルゴリズムで価格の妥当性を判定しています。駅からの距離、マンションの規模や階数、築年数など不動産の価格は様々な要素で変動します。SelFinの大きな特徴は、全国どの物件でも共通の計算方法を用いているという点です。地域性を考慮して計算方法そのものを変えてしまうと、公平な価格判断ができず、物件の利用価値を俯瞰して判断することができないからです。
地域で有名なプレミアムマンションや、再販事業者によるリノベーション済みマンションなどをSelFinで調査すると、物件価格が高すぎると判定されることがあります。プレミアは利用価値には反映されず、リノベーション済み物件は事業者の利益分高く販売されているということがわかります。
物件探しの便利ツール「セルフィン」をご活用ください。
セルフィンのご利用は無料です。誰でも簡単に価格の妥当性を判断することができるようになります。何物件か調査していくうちに、物件価格の考え方が変わってくると思います。ローンが組める金額や毎月の返済額で選ぶのが住宅購入ではありません。「売ったらいくら」「貸したらいくら」将来的なリセールバリューを考慮して検討するのが本当の住宅購入のあり方です。
資産価値が下がりにくい住宅購入のお手伝いを行っています。まずはSelFinをご利用いただき、気になった物件が出てきたらお気軽にご相談ください。

仲介会社は選ぶ

他社仲介案件にインスペクション事業者として、買主様から直接ご依頼をいただく機会が多くあります。
補助金等利用希望であった場合、制度内容、そのスキームの説明をいたします。スキームを間違うと補助等が受けられない場合もあるため、当然買主様の仲介業者に対しその要望を把握済みかどうかの確認をします。
8割近くの買主側の仲介業者は、【よくわからないので売主側仲介業者と直接やり取りをしてくれ】となります。
買主仲介会社からの依頼のケースでは、説明を助言することはありますが、自社の責任を丸投げするような言動はまずありません。
前者のように、エージェントとしての自覚や勉強が足らずに、業務ではなく、【子供の使い】になっている担当者によくお目にかかります。
バイヤーズエージェントとは、買主のための専属の代理人と言っても良いでしょう。
【買主のため】ですから、当然その責務を担わなければなりません。
売主・買主が諸条件で合意できれば契約となりますが、右も左もわからない買主が不動産取引において、妥当な要望や適切な交渉をするためには、不動産の専門家である仲介業者にゆだねるしかありません。
不動屋の看板を掲げていれば、消費者から見ればプロとして認識しますよね。
そのプロに諸条件交渉において【こういうものです】と断定された助言を受ければ、ほとんどの消費者は【そういうもの】と納得するしかないでしょう。
諸条件交渉において、交渉材料を買主側業者が事前に把握していないため売主側の条件で話が進むことがほとんどです。
実務では売りに仲介、買いに仲介とそれぞれに業者が介在する場合には、売主側の仲介会社が重要事項説明書、契約書作成を担うことがほとんどです。一方が仲介会社が大手の場合は、ほぼ大手の仲介会社が契約書等を作成します。
重要事項説明書・契約書作成を行う者が確定していた場合、書類作成しなくていい、大手だから安心という理由から、法令調査もしない業者もいます。
※大手だから安心の意味が解りません。この時点でプロではない。
売主側諸条件で進んだ場合、契約書等作成は当然売り側で行います。売り側の仲介業者は、売主にとって良い条件で販売を任されているため、特約等諸条件も売主に有利な内容になるのは当たり前です。
このようなケースでは、ほぼ売り側の要望に沿って進みます。当然中身は買主にマイナスな取引になります。
最悪の場合、物件を見もせず、終始電話伝言のみに徹し、仲介判子をおして、ローン通して終わりとする業者もいます。
売り側1社のみの仲介業者しかいないケースでも、やはり、売り側の条件で進む(進めるしかない)ことがほとんどです。
しつこいですが、売り側の仲介業者は、依頼主である売主に【いい条件】での売却を託されています。
(希に根拠のない高額な金額、好条件を提示して、売主を誤認させ物件を預かっている業者もいますから。)

買主の業者は、対象物件の【価格の妥当性・根拠】、【エリアの街力・流動性】、【法令制限・建物の基準法違反の有無】、【想定される瑕疵調査依頼や調査の判断】、【ハザード関連資料の把握】ぐらいは最低限行ってもらいたい。
これらを買主側の仲介が把握することで、買主側の諸条件交渉も相手方にぶつけられます。
対等な取引をするためにも、不動産購入に必要なのは自身のバイヤーズエージェントを探すことです。

物件(物件はどこの不動産屋にいっても同じ物件を取り扱っています。※事業者が公開しない物件は除く)探しよりも、優秀なエージェントを探しましょう。
イエシル不動産アドバイザーサイトでは自身にあったエージェントを複数紹介してくれます。※建成も登録していただいておりますのでご紹介(笑)

ローン特約とは

買主が住宅を購入する場合、即金で購入することは希であり、金融機関から融資を受けてこれを売買代金の一部に充当するのが一般的ですから、買主が一定の期間内にローンを組むことができず資金調達ができなかった場合にまで、売買代金の支払い義務違反を理由に売買契約を解除して手付金等を没収する等の結果が生じることは、買主にとって極めて酷な事態となります。ローン特約の趣旨は、一定期間内に買主が金融機関等から融資を受けて売買代金を調達する予定であったにもかかわらず、買主の責めに帰しない事由により資金調達できなかった場合には、買主保護のためにペナルティーなしに売買契約解除を認めるものです。
(東京地判平9.9.18判時1647.122参照から)
つまり、買主がローン申し込みをした結果、買主に責任がない状況下でローンが組めなかった場合は、【白紙解除】ができるといった特約です。
通常はこの様な記載内容となります。
※全国宅地建物取引業連合会書式売買契約書より抜粋
ローン特約には、期限が設けられております。期限を過ぎた場合、ローン特約を使った解除は難しくなります。
※全国宅地建物取引業連合会書式重要事項説明書より抜粋
重要事項説明書作成段階で、仲介業者へ無理なスケジュールでないか、もう一度確認する事が重要です。
住宅購入検討段階で、住宅ローン事前審査を行い自身の与信力をきちんと見極め、無理のない返済プランをたてるこも大切です。
住宅選びで一番大切なことは、住宅購入検討段階で、ご自身のエージェントを決めることです。
建成ではこのようなスケジュールで買主様と進んでいきます。
資産価値を意識して住宅購入を検討していますか?
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買付申込書(買付証明証)で意思表示。でも

建成では、以前から買付申込書(買付証明証)を発行した場合、資料画像にあるように、売主様・買主様が不利益を被らないよう、書面に確認欄を設け、売主様に確認サインを頂戴しております。
(買付証明とは、単に当該不動産を将来買い付ける希望がある旨を表示するもので、確定的に買い受ける旨の意思表示をしたものでないため、申込証拠金を預けた場合は返金されます。)
業界では、囲い込みといって、一部宅建業者が自己の利益優先させ、売主様に対し背信行為を働いています。
売主、買主双方の希望を聞いて取引を円滑に進めるのが仲介会社の役割だが、利益重視のあまり両手仲介(売主・買主双方から手数料をもらう)を優先させ、売主に背信行為をはたらく場合があります。
今までは、売主サインを求めた場合、囲い込みを行っている業者とのやり取りでは、実際には、具体的な見込み客が存在していないにもかかわらず、自社顧客との取引を優先させたいがために【商談中】・【契約前】等の理由をつけて、取り合ってくれないケースがほとんどです。
※レインズの取引情報管理機能の追加により、ある程度の透明化いたしましたが、これは専属専任・専任媒介契約物件での運用となるため、一般媒介物件【あえて一般媒介で契約】であることを理由に取引情報ガイドラインを無視する業者もいます。
今回下記のように改正されたため、この条項を根拠にできるため、今まで以上に交渉がやりやすくなります。
媒介契約の依頼者に対する報告について※条文をそのまま抜粋【宅建業法改正平成29年4月1日施行】
媒介を依頼された物件について売買等の申込みがあった時に媒介依頼者に報 告する義務について規定されることとなりました。
媒介依頼者が物件の取引状況を的確に把握できるようご留意ください。1.宅建業法の改正内容
「媒介契約の依頼者に対する報告」に関する宅建業法の改正内容は以下の通りです。 条文(新設)  第三十四条の二 8 媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又 は建物の売買又は交換の申込みがあつたときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報 告しなければならない。
○売買等の希望が明確に示された文書による申込みがあった場合、依頼者にその旨 を遅滞なく報告しなければなりません。この規定に反する特約は無効となります。
○専属専任媒介契約、専任媒介契約だけでなく、一般媒介契約についても、この報 告義務の対象となります。

さらに、運用解釈についてこう記されています。
第34条の2関係 3 標準媒介契約約款について
3)標準媒介契約約款の運用について
① 宅地建物取引業者の成約に向けての義務について
ロ 売買又は交換の申込みがあったときの報告について
購入申込書等の売買又は交換の意思が明確に示された文書による申込みがあっ たときは、依頼者に対して遅滞なく、その旨を報告することとする。依頼者の希望 条件を満たさない申込みの場合等であっても、その都度報告する必要がある。
【依頼者の希望 条件を満たさない申込みの場合等であっても、その都度報告する必要がある】
つまり、この報告義務によって、売り側の業者判断で、条件が合わないため、この申し込みは売主に報告しない。とは、なりずらいわけです
フリーペーパーやポータルサイト等の情報のほとんどは、売主から依頼を受けた物件情報です。
直接その情報元に問い合わせれば、当然ながら売主側にとって有利な交渉に進むことがほとんどです。
不動産購入では、【物件】から先行しがちですが、自身にとってのエージェントを先に決めることが重要です。
個人間売買で受託購入する場合、10年間で最大200万円の税金が還付されます。その適用を受けるには「築後年数要件」というものがあります。マンションなど耐火構造は築25年以内、木造一戸建てなど非耐火構造は築20年以内であることが要件です。
​しかし、この要件は「耐震基準適合証明書の発行」もしくは「既存住宅売買かし保険の付保」によって、築後年数の要件は緩和(築何年でも良い)されます。
​買主様がこの住宅ローン減税の恩恵を受けられるように、この築後年数要件の緩和について買付申込前に必ずご提案しておりますが、これらのスキーム描けない、知らいない業者があるのも事実です。
エージェント選びで失敗し損をしたケースをよく見ております。
不動産購入では、まずエージェントを決めましょう。
購入物件を決める判断材料・価格交渉材料にも活用できるインスペクション 【建物状況調査】を活用下さい。
自宅にいながら買ってはいけない物件を簡単チェックできます。セルフィン

クロスのひび割れ

クロスのしわ・ひび割れ・スキは通常に起こる現象です。

建物は常に微動に動いています。地震や台風、通行車両の振動、乾燥収縮、温度の収縮などに起因します。

竣工後2年もたたずにクロスにひびが入ることもよくあります。

築年数が経つほど、動きは落ち着いてきます。

特に開口部回りや、建具の周り、入住部など特にひび割れや、スキが出やすいところです。

クロスを張るボードには継ぎ目があります。

※下地継ぎ目はクロス貼り前にパテ等で処理をします。

この継ぎ目に沿ってひび割れが現れます。

このように下地の継ぎ目に関係なく斜めのひび割れは危険です。

下地ボードを剥がし、構造をチェックしたほうが良いでしょう。

 

インスペクションを行い、購入前の判断材料としましょう。

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