平成30年4月1日からの建物状況調査(既存住宅状況調査)とは

普段セミナーでもお伝えしている、宅地建物取引業法の改正インスペクション関連規定建物状況調査結果が、平成30年4月1日より既存住宅(中古)の取引における重要事項の説明対象になります。
※重要事項説明とは宅建業者が、宅地、建物の売買、交換、賃貸等の相手側(買主・借主)の取引当事者に対して、契約成立までに、取引をしようとしている不動産・取引条件等、一定の重要な事項について、書面を交付して宅地建物取引士に説明をさせること。
実務では、契約当日に行われています。略して「重説」と宅建業者がいうものは、この重要事項説明のことを指しています。
日本は新築住宅供給を主にした政策から、住宅ストック(既存住宅)を重視した政策へと転換されて久しいですが、中古住宅の流通シェアは伸びなやんでいます。その大きな要因に「建物の見えないところの不安」という「質に対する消費者の不安」があります。このネックを打開して中古住宅の流通を活性化させるために、宅建業法が改正されます。
大まかな流れはこちら※国土交通省HPより

①媒介契約締結時※媒介契約とは、売りたい・買いたい・貸したい・借りたい等、の場面で当事者のために窓口となる不動産業者との契約をいいます。
宅建事業者がインスペクション(建物状況調査)を【行う】【行わない】を示してくれます。【行う】と意思表示をした場合は、事業者は斡旋等します。
②重要事項説明時
建物状況調査に基づいた報告書を基に、重要事項説明時に宅建士が説明を行います。
③売買契約締結時
建物の現況を売主・買主がお互いに確認して、その内容を書面化して宅建事業者が書面交付します。
主な効果として
①インスペクション(建物状況調査)の普及させる。
②建物の状況を確認し、購入判断材料等に利用し、既存住宅かし保険の普及加入
③瑕疵等引渡し後のトラブル回避
以上の効果を期待しています。
建物状況調査を行えるのは、建築士(1級、2級、木造)の有資格者で、国土交通省既存住宅状況調査技術者講習を終えた者でなくてはなりません。

既存住宅状況調査は住宅の劣化事象等の有無を確認することが目的であり、新耐震基準に適合する(昭和5661日以降に建築確認証の交付を受けた)ことを書面にて確認することを求められています。

 

建物状況調査報告につき、説明するのは宅建士です。
宅建士も報告が正しく行えるように、建物等の知識が必要になります。
制度の流れ
媒介契約
インスペクション(建物状況調査)実施 ※希望した場合
重要事項説明にて報告書の説明
売買契約書に双方が確認した事項を記載
買い手側仲介の場合は媒介契約のタイミングがほとんど場合不動産売買契約時に締結されることが多く、インスペクションの斡旋に関しての説明時期が曖昧になることが予測されます。
仮に、契約時にインスペクションの実施を買主が要求した場合売買契約は締結することができません。
インスペクション(建物状況調査)については、不動産業者は買付申込前の段階で説明をしておくことがベターではないでしょうか。
インスペクション(建物状況調査)について、何も説明してくれないまま業務を進める不動産業者は避けたほうが無難です。
あっせんが無いとすれば何もしなくても良いと考える不動産業者も当然います。
改正宅建業法では、インスペクションを実施しなかった買主の過失も明確になります。
実施するか、しないか
私は実施するメリットの方が大きいと考えます。
顧客に寄り添うエージェント型仲介業を目指している事業者を選ぶことが不動産購入の最初の一歩です。
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